쟁점부동산 O 건물가액을 지방세법에 의한 과세시가 표준액에 따라 안분계산하여 과세한 처분의 당부(경정)

토지와 건물의 실지 취득가액으로 안분계산한 가액 000원으로 하여 경정함이 전시 법령의 규정에 의해 타당한 것으로 판단됨.

1. 원처분 개요청구인은 1992.11.16 경기도 부천시 OO동 OOOOO 대지 141㎡ 및 같은동 OOOOO 대지 139㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)상에 건물연면적 774.77㎡인 근린생활시설 및 주택(이하 “쟁점건물”이라 하고 쟁점토지와 쟁점건물을 합하여 “쟁점 부동산”이라 한다)을 신축하여 1993.8.21 청구외 OOO의 소유인 부천시 O동 OOOO 대지 575㎡, 같은동 OOOO 대지 63㎡ 및 동 지상의 주택 49.59㎡(이하 “쟁점외부동산”이라 한다)와 상호 교환하였다.처분청은 청구인이 쟁점부동산과 쟁점외부동산을 상호 교환한 것을 부동산매매업으로 보고 쟁점건물의 공급가액을 공급계약일 현재 지방세법에 의한 과세시가표준액에 따라 안분계산한 가액으로 하여 1994.5.24 청구인에게 1993년 제2기분 부가가치세 28,413,960원을 결정고지 하였다.청구인은 이에 불복하여 1994.2.1 심사청구를 거쳐 1994.5.24 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견청구인은 주택건설업을 영위하는 자로서 쟁점부동산을 신축하여 임대에 공하다가 더 유용한 임대용 건물을 신축하기 위하여 쟁점외부동산과 교환한 것을 부동산매매업으로 과세함은 부당하고, 쟁점부동산의 토지와 건물의 취득가액이 청구인의 소득세 확정신고서에 첨부된 결산서 및 장부와 토지 취득당시 계약서 및 건물신축시에 시공업자로부터 수취한 매입세금계산서등 내역에 의해 확인됨에도 불구하고 실지 취득가액이 불분명한 것으로 보아 쟁점건물가액을 지방세 과세시가표준액에 의거 안분계산함은 부당하다는 주장이다.국세청장은 청구인이 1985년부터 1992년까지 부동산을 16회 취득하여 10회 양도하였음이 확인되는 점을 볼 때 청구인이 부동산 거래회수 양태 등은 계속성, 반복성이 있으므로 쟁점부동산의 교환은 부동산매매업으로 과세함이 타당하고, 쟁점부동산의 공급가액은 청구인과 청구외 OOO이 작성한 교환 계약서에 의거 338,000,000원임이 확인되나 토지가액과 건물가액의 구분이 없으며, 토지 취득가액과 건물신축비용도 관련증빙의 신빙성이 없어 불분명하므로 지방세법에 의한 과세시가표준액에 따라 안분계산한 가액으로 결정함이 타당하다는 의견이다.3 .심리 및 판단가. 쟁점쟁점부동산의 교환이 부동산매매업에 해당되는지 여부와 쟁점부동산O 건물가액을 지방세법에 의한 과세시가표준액에 따라 안분계산한 가액으로 평가함이 타당한지의 여부에 다툼이 있다.

나. 쟁점부동산의 교환 양도가 부동산매매업에 해당되는지의 여부에 대하여 살펴본다.관련 법령을 보면부가가치세법 제2조제1항에서 “영리목적의 유무에 불구하고 사업상 독립적으로 재화 또는 용역을 공급하는 자(사업자)는 이 법에 의하여 부가가치세를 납부할 의무가 있다”고 규정하고 있고,같은 법 시행규칙 제1조 제1항에는 “부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 O개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나 사업상의 목적으로 1과OO간O에 1회이상 부동산을 취득하고 2회이상 판매하는 경우에는 부동산매매업을 영위하는 것으로 본다.”고 규정하고 있으며, 대법원 판례나 당심의 선결정례를 보면, 부동산의 매매로 인하여 발생한 소득을 소득세법상의 부동산매매업에 의한 사업소득으로 볼 것인지는 그 매매의 영리목적성·규모·횟수·태양등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 비추어 가려져야 한다는 견해를 취하고 있다. (대법원 90누6217, 1991.2.26, 국심 93경2021, 1993.10.28외 다수 같은 뜻)처분청에서 제시하는 국세청의 부동산 전산자료에 의하면 청구인은 1985년부터 1992년까지 사이에 16회의 부동산을 취득하고 10회의 부동산을 양도한 사실이 있으며 그O에는 기존건물이 있는 토지를 취득하여 새로운 주택이나 상가건물을 5건 신축하여 그O 3건을 단기간내에 판매한 사실이 확인되고 있는 점등으로 보아 청구인이 상가건물등을 계속적·반복적으로 신축 판매하여 영리목적으로 부동산을 매매한 사업성이 있다 할 것인 바, 청구인이 쟁점부동산을 1992.11.16 신축하여 9개월여만인 1993.8.21 단기간에 양도한 것에 대하여 부동산매매업으로 보아 과세한 당초처분에는 잘못이 없는 것으로 판단된다.

다. 쟁점부동산O 건물가액을 지방세법에 의한 과세시가표준액에 따라 안분계산한 가액으로 평가함이 타당한지의 여부에 대하여 살펴본다. 관련법령을 보면부가가치세법 시행령 제48조의2제3항에서“사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 기타 구축물을 함께 공급하는 경우에 그 건물 및 기타 구축물의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액O 토지의 가액과 건물 및 기타 구축물의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 공급계약일 현재의 지방세법에 의한 과세시가표준액에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다.”라고 규정하고 있으며, 제4항에서 “제3항 본문의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 경우에는 그 가액을 건물 및 기타 구축물의 실지거래가액으로 본다. 이 경우 적용순서는 다음 각호의 순에 의한다.” 라고 하면서 제2호에서 “토지와 건물 및 기타 구축물의 장부가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한 가액. 이 경우 장부가액이 없는 때에는 취득가액을 기준으로 한다.”라고 규정하고 있는 바, 실지 양도가액O 토지가액과 건물가액의 구분이 불분명한 경우에도 장부가액 등 취득가액이 구분확인되는 경우에는 지방세법에 의한 과세시가표준액에 우선하여 그 취득가액을 기준으로 안분계산함이 적법하다 하겠다.

첫째, 쟁점부동산의 양도에 있어서 토지 및 건물의 실지거래가액이 구분확인되는 경우인지를 보면쟁점부동산의 교환(양도)가액이 338,000,000원인 것과 교환계약서상 토지가액과 건물가액이 구분표시되지 않은 것에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없고, 청구인은 쟁점부동산에 대하여 토지거래허가신청서에 토지가액과 건물가액을 구분기재하여 경기도 부천시 원미구청장으로부터 토지거래계약허가를 득한후 교환계약서를 작성한 것이므로 토지거래허가서상의 건물가액(143,000,000원)을 실지거래가액으로 보아야 한다고 주장하나, 토지거래허가신청서상의 가액은 거래예정가액으로서 이를 그대로 실지거래된 가액으로 보기에는 충분하지 않다 할 것인 바, 쟁점부동산의 양도에 있어서 실지거래가액은 확인되나 토지 및 건물의 실지거래가액의 구분확인은 불분명한 경우에 해당한다고 판단된다. 둘째, 쟁점부동산의 토지와 건물의 실지취득가액이 구분확인되는 경우인지를 보면

① 청구인이 부천시 O구 OO동 OOOOO, 대지 141㎡(구주택 83.63㎡포함, 이하 “갑토지”라 한다)를 1992.5.1(매매원인일 1992.4.11)에 취득하고, 같은동 OOOOOO, 대지 135㎡(구주택 83.63㎡ 포함) 및 같은동 OOOOOO, 도로 4㎡(합계 139㎡를 이하 “을토지”라 한다)를 1992.11.11(매매원인일 1992.10.21)에 취득하여, 위의 쟁점토지상에 쟁점건물인 근린생활시설 및 주택 774.77㎡를 신축하여 1992.11.16 보존등기를 하고, 동 쟁점토지와 쟁점건물을 청구외 OOO에게 1993.9.7(원인일 1993.8.21) 교환 형식으로 소유권이전하였음이 등기부등본에 의하여 확인되며 이에 대하여는 처분청과 다툼이 없고,

② 청구인은 주택건설업(상호 OO주택)으로 사업자등록을 하고 쟁점부동산을 취득한 년도인 1992년 귀속 소득세과세표준금액을 재무제표 및 부속명세서를 첨부하여 신고한데 대하여 처분청에서 서면결정하였음이 처분청이 총무 46830-5078(1994.8.31)로 당심에 제출한 심판청구 심리자료에 의하여 확인되는 바, 청구인이 위의 재무제표 작성근거로 비치기장하고 있는 장부 및 증빙서류에 의하면 쟁점토지의 취득에 대하여 그 매매계약서(갑토지 105,000,000원, 을토지 80,000,000원)를 근거로 토지계정에 185,000,000원을 계상하였다가 공사원가 항목인 재료비계정으로 대체하였음이 확인되며, 갑토지 및 을토지상의 구주택을 멸실하고 쟁점건물을 신축(공사착공일 1992.5.21)한 점으로 보아 갑토지 및 을토지의 취득은 건물신축을 위한 토지를 사용할 목적으로 취득한 것이므로 갑토지 및 을토지의 취득가액은 전액 쟁점토지의 취득가액으로 인정함이 타당하다 하겠고,

③ 또한 쟁점토지상에 신축한 쟁점건물은 공사도급계약서와 수취한 세금계산서를 근거로 공사원가항목인 공사도급비 계정에 209,000,000원을 계상하였음이 전시한 청구인이 비치 기장한 장부 및 증빙서류에 의하여 확인되며,청구인이 쟁점건물에 대한 신축시 시공업자인 청구외 OO종합건설(주)에게 다음과 같이 부가가치세 포함 공사대금 229,900,000원을 지급하고 매입세금계산서를 수취하여 부가가치세 매입세액공제 신고하였음을 처분청에서 확인(1994.8.11)하고 있는 점으로 보아 쟁점건물의 취득가액은 209,000,000원임이 인정된다 하겠다.쟁점건물에 대한 매입세금계산서 내역(금액단위 : 원)

일 자

공급가액

부가가치세

합 계

비 고

1992.9.30

1992.10.15

1992.11.12

50,000,000

50,000,000

109,000,000

5,000,000

5,000,000

10,900,000

55,000,000

55,000,000

119,900,000

계

209,000,000

20,900,000

229,900,000

위의 사실을 종합하여 볼 때 쟁점부동산에 대한 토지 및 건물의 실지 교환가액은 338,000,000원으로 확인되는 한편 이 건 토지 및 건물의 취득당시 실지거래가액이 각각 185,000,000원 및 209,000,000원으로 나타나고 있으므로 쟁점건물가액(건물의 공급대가)은 쟁점부동산가액 338,000,000원을 토지와 건물의 실지 취득가액으로 안분계산한 가액 179,294,400원으로 하여 경정함이 전시 법령의 규정에 의해 타당한 것으로 판단된다.

따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 일부 이유있으므로 국OO본법 제81조및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.