부동산을 양도한데 대하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부(경정)

청구인이 부동산 양도당시 다른주택을 소유한 사실이 없고, 부동산중 청구인 세대가 3년이상 거주하였고 공부상 주택인 건물의 2층 건물면적과 그에 대한 부수토지는 1세대 1주택과 그 부수토지에 해당한다 할 것이므로 양도소득세 과세대상에서 제외시키는 것이 타당함.

1. 원처분개요 청구인은 부산광역시 북구 OO동 OOOOOO 대지 124㎡, 주상(住商)복합용건물 174.71㎡(위 대지와 건물을 이하 “쟁점부동산”이라 하고, 건물은 “쟁점건물”이라 한다)를 1987.9.14 취득하여 1992.4.28 양도하였다. 처분청은 쟁점건물의 지하층(43.2㎡) 및 1층(71.28㎡)의 용도가 근린생활시설용이라 하여 쟁점건물을 주택으로 보지 아니하고 쟁점부동산의 양도에 대하여 기준시가로 양도차익을 산정하고 1995.1.16 청구인에게 1992년 귀속분 양도소득세 16,177,080원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 1995.2.16 이의신청 및 1995.4.20 심사청구를 거쳐 1995.8.9 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장의견 가. 청구주장 쟁점건물의 공부상에는 그 용도가 지하층 및 1층은 근린생활시설, 2층은 주택으로 등재되어 있으나, 지하층 43.2㎡는 청구인이 취득할 당시부터 주거용으로 사용되고 있었고, 청구인이 취득한 후에도 주거용으로 계속 임대를 하였으며, 1세대 1주택에 대한 세법의 정확한 지식이 없었던 관계로 쟁점건물 지하층의 용도를 주택으로 변경하지 못하였다가 쟁점부동산 양도직전인 1992.4.16 용도를 주택으로 변경한 바 있고 청구인은 쟁점건물의 2층에서 계속 거주하였으므로 쟁점건물의 경우는 주택면적이 주택이외의 면적보다 넓어 주택으로 보아야하므로 1세대 1주택에 해당함에도 쟁점건물이 주택이 아니라 하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.

나. 국세청장 의견 청구인은 쟁점건물의 지하층에 청구외 OOO(4인가족)과 청구외 OOO(3인가족)등 2세대가 거주하였다고 하면서 그 증빙으로 임대차계약서와 그들의 주민등록등본을 제시하고 있으나, 쟁점건물의 지하층은 취득당시부터 근린생활시설이었던 것을 양도일(1992.4.28)이 가까운 1992.4.16 주거용으로 용도변경한 사실이 관련대장에 의하여 확인되고 있고, 청구인이 제시한 임대차계약서의 작성일이 하나는 1987.11.27, 다른하나는 1990.11.6에 임차인을 달리하여 각각 작성된 것이나 필체가 동일한 점이나 계약금, 중도금, 잔금등이 불분명한점 등으로 보아 그 계약서를 신빙성있는 것으로 받아들이기는 어렵다 하겠으므로 처분청에서 쟁점건물의 지하층을 주택이 아닌 근린생활시설로 보아 이건 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

이 건 심판청구는 쟁점부동산을 양도한데 대하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부에 그 다툼이 있다.

나. 관계법령 쟁점부동산 양도당시 시행된 소득세법 (법률 제4281호, 1990.12.31) 제5조 제6호 자목에 의하면 「대통령령이 정하는 1세대 1주택(대통령령이 정하는 고급주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득」에 대하여는 양도소득세를 부과하지 아니하도록 규정하고 있고, 같은법시행령 제15조 제1항에서 「법 제5조 제6호 (자)에서 “1세대1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 국내에 1개의 주택을 소유하고 3년이상 거주하는 것으로 한다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (각호생략)」 라고 규정하고 있으며, 같은조 제3항에서는 「주택의 일부에 점포등 다른 목적의 건물이 설치되어 있거나 동일지번상에 주택과 다른 목적의 건물이 설치되어 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 면적이 주택 이외의 면적보다 작거나 같을 때에는 주택부분 이외의 건물은 주택으로 보지 아니한다.」고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

청구인이 쟁점부동산을 1987.9.14 취득하여 1992.4.28 양도한 사실과 쟁점건물의 총면적은 174.71㎡로서 공부상의 용도가 지하층 43.2㎡ 및 1층 71.28㎡는 근린생활시설, 2층 60.23㎡는 주택용이였다가 지하층 43.2㎡의 용도를 1992.4.16 주택용으로 변경한 사실에는 처분청과 청구인간에 다툼이 없고, 청구인 세대는 쟁점건물(2층)에서 1987.10.21～1993.3.10까지 거주한 사실이 청구인의 주민등록표에 의해 확인된다. 한편, 처분청은 쟁점부동산 모두를 과세대상으로 하여 기준시가로 양도차익을 계산하여 과세한 사실이 이건 과세기록에 의해 확인된다.

살피건대, 청구인은 쟁점건물의 지하층을 계속 주거용으로 임대한 사실이 있으므로 쟁점건물의 경우 주택면적이 주택이외의 면적보다 넓어 전시한 소득세법시행령 제15조 제3항의 규정에 의거 쟁점건물이 주택에 해당된다고 주장하면서 이에 대한 증빙으로 지하층에 대한 임대차계약서를 제시하고 있으나, 전시한 소득세법 시행령 제15조 제3항의 취지는 한동의 건물에 소유자가 주거용으로 공하는 부분과 그렇지 않은 부분이 있는 경우 소유자가 주거용에 공하는 부분이 크면 그 전부를 주택으로 보아 1세대 1주택으로 비과세하지만 비주거용부분의 면적이 주거용부분의 면적보다 크거나 같은 경우에는 그 부분에 한해서는 1세대 1주택의 비과세 혜택을 줄 수 없다고 하여야 할 것이고, 여기서 주택이라고 하는 것은 양도자와 그 가족이 주거용으로 사용하는 공간을 의미한다고 보아야 하며 사람의 주거에 공하는 공간이라도 타인에게 임대하는 것을 목적으로 하는 것은 “다른 목적의 건물” 이라고 하여야 할 것이므로(대법원 88누1004, 89.2.28 및 국심 94서3047, 94.9.27외 다수 같은 뜻임), 이 건의 경우 청구인이 주장하는 바와 같이 지하층을 주거용으로 계속 임대한 것이 사실이라 하더라도 이는 주택이 아닌 다른목적의 건물이라 할 것이고 따라서 양도자인 청구인이 거주하던 주거용 건물면적(2층 60.23㎡)이 다른목적용 건물면적(지하층 및 1층 114.48㎡) 보다 작아 쟁점건물을 주택으로 보아야 한다는 청구주장은 이를 받아들일 수 없다 하겠다.

다만, 전시한 법령의 규정취지에 비추어 볼 때 청구인이 쟁점부동산 양도당시 다른주택을 소유한 사실이 없고, 쟁점부동산중 청구인 세대가 3년이상 거주하였고 공부상 주택인 쟁점건물의 2층 건물면적(60.23㎡)과 그에 대한 부수토지는 1세대 1주택과 그 부수토지에 해당한다 할 것이므로 양도소득세 과세대상에서 제외시키는 것이 타당한 것으로 판단된다.