토지의 양도가 1세대 1주택의 부수토지의 양도에 해당되는지 여부(기각)

토지는 95.5.24 경매에 의하여 먼저 양도되고, 건물은 1년 후인 95.6.21 매매에 의하여 소유권이전 됨으로써 그 양도시기가 서로 다르며, 토지에 대한 경매가 비록 청구인의 의사와 관계없이 이루어졌다 하더라도 건물에 대한 매매는 청구인과 청구외 ○○간에 자유로운 의사표시에 의하여 체결된 계약이므로 양도시기가 서로 다른 토지 및 건물을 하나의 거래로 보기는 어렵다 할 것인 바, 처분청이 토지의 양도에 대하여 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨

1. 처분내용 청구인은 1세대 1주택인 경기도 광명시 OO동 OOOOOO 대지 290㎡(이하 “쟁점토지”라 한다) 및 위 지상건물 30.35㎡(쟁점토지 및 그 지상건물을 이하 “쟁점주택”이라 한다)를 88.7.21 취득하여 보유하던중 쟁점주택이 청구외 OOO에게 담보로 제공되어 근저당권이 설정(채무자 청구외 OOO) 되었고, 채무자 OOO이 채무를 변제하지 아니하자 채권자인 청구외 OOO는 93.9.14 쟁점토지에 대하여 임의경매를 신청(건물에 대하여는 93.10.28 경매신청을 취하함) 하였으며, 94.5.24 쟁점토지가 청구외 OOO에게 낙찰(94.11.7 소유권이전등기 경료) 되었고, 주택건물은 95.6.21 청구외 OOO에게 매매를 원인으로 양도되었다. 처분청은 1세대 1주택인 쟁점주택의 양도에 대하여 쟁점토지와 건물을 별개로 양도한 것으로 보아 쟁점토지의 양도에 대하여 기준시가로 양도차익을 계산하여 96.9.1 청구인에게 94년도 귀속분 양도소득세 12,779,420원을 과세하였다. 청구인은 이에 불복하여 96.9.11 심사청구를 거쳐 96.11.12 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견 가. 청구인 주장 청구인은 청구외 OOO으로부터 물상보증에 대한 부탁을 받고 청구외 OOO에게 쟁점주택을 담보로 제공하였으나, 청구외 OOO이 채무를 변제하지 아니함에 따라 채권자 OOO는 93.9.14 수원지방법원에 임의경매를 신청한 후, 쟁점토지 지상에 현존하는 건물이 등기부상 건물면적과 일치하지 아니하여 소유권행사에 지장이 있을 것을 염려하여 건물을 제외하고 쟁점토지만을 94.5.24 청구외 OOO에게 경매에 의하여 양도하였고, 건물은 동일인에게 95.6.21 매매형식을 빌어 소유권이전등기를 경료하였는 바, 쟁점주택은 별개의 거래가 아닌 하나의 거래로 보아야 하고, 이는 청구인의 의사와는 무관하게 이루어진 것이므로, 쟁점토지를 1세대 1주택의 부수토지의 양도로 보아 비과세함이 타당하다.

나. 국세청장 의견 쟁점토지는 95.5.24 경매에 의하여 먼저 양도되고, 건물은 1년 후인 95.6.21 매매에 의하여 소유권이전 됨으로써 그 양도시기가 서로 다르며, 쟁점토지에 대한 경매가 비록 청구인의 의사와 관계없이 이루어졌다 하더라도 건물에 대한 매매는 청구인과 청구외 OOO간에 자유로운 의사표시에 의하여 체결된 계약이므로 양도시기가 서로 다른 쟁점토지 및 건물을 하나의 거래로 보기는 어렵다 할 것인 바, 처분청이 쟁점토지의 양도에 대하여 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점토지의 양도가 1세대 1주택의 부수토지의 양도에 해당되는지 여부를 가리는데 있다.

나. 관련 법령

소득세법 제5조 제6호 (자)목에서는 대통령령이 정하는 1세대 1주택(대통령령이 정하는 고급주택은 제외)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여는 소득세를 부과하지 않는다고 규정하고 있고, 동 법 시행령 제15조 제1항 본문에 의하면, 법 제5조 제6호 (자)목에서 “1세대 1주택” 이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 국내에 1개의 주택을 소유하고 3년이상 거주하는 것으로 한다고 규정하고 있다.

다. 사실관계

판단

(1) 처분청이 쟁점토지와 건물이 별개로 양도된 것으로 보고, 쟁점토지의 양도에 대하여 1세대 1주택의 부수토지의 양도로 보지 아니하고 과세한 데 대하여, 청구인은 쟁점토지와 건물을 하나의 거래로 보아야 하고, 쟁점토지의 양도는 1세대 1주택의 부수토지의 양도에 해당된다고 주장함으로써 다툼이 있다.

(2) 소득세법 제5조 제6호 (자)목에서는 1세대 1주택의 비과세대상을 1세대 1주택과 이에 부수되는 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득으로 규정하고 있는 바, 이는 주택과 그 부수토지를 동시에 양도하는 경우, 그 건물에 부수되는 토지에 있어서 건물이 정착된 면적에 일정배율을 곱하여 산정한 면적이내의 토지를 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여 양도소득세를 비과세한다는 의미로 해석(국심 93광263, 93.5.7 합동회의, 93서1533, 93.9.16 같은 뜻임) 되고, 비과세대상인 1세대 1주택을 토지와 건물로 구분하여 각각 양도하는 때에는 건물은 1세대 1주택으로 비과세 되나, 토지는 양도소득세가 과세된다 할 것이다(국세청예규 재산 01254-2843, 86.9.17 같은 뜻임)

(3) 살피건대, 쟁점토지는 임의경매에 의하여 94.5.24 낙찰되어 94.11.7 청구외 OOO에게 소유권이전되었고, 건물은 95.6.21 매매를 원인으로 하여 청구외 OOO에게 소유권이전된 사실이 등기부등본에 의하여 확인되고 있는 바, 쟁점주택의 경우 토지와 건물이 각각 다른 시기에 별개로 양도되었음을 알 수 있다.

(4) 사실이 그렇다면, 청구인이 쟁점토지와 건물을 각각 별개로 양도한 이 건의 경우 쟁점토지의 양도는 1세대 1주택의 부수토지의 양도에 해당되지 않는다 할 것이다.

라. 따라서 이 건 심판청구는 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.