매매계약서에 구분기재한 건물의 공급가액 실지거래가액이 불분명한 경우 여부(기각)

토지와 건물 공급가액에 대한 계산에 있어 오계산된 근거에 의하여 합리적인 방법으로 인정되지 아니하다면 실지거래가액으로 인정할 수 없음

1. 처분개요

청구인외 2인(김OO, 김OO)은 2001.4.3 OOOO시 OO구 OOO OOOOO 대지 217.5㎡(이하 “쟁점①토지”라 한다) 및 2001.4.23 같은동 OOOOOO 대지 228.7㎡(이하 “쟁점②토지”라 한다)를 각각 취득한 후, 2001.12.18 쟁점①②토지를 합필한 446.2㎡상에 2001.12.26 건물 연면적 2,245.76㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 준공하여, 2002.4.30 쟁점부동산을 양도하고 매매계약서에 구분기재한 O,OOO,OOOO원을 건물의 공급가액으로 하여 세금계산서를 교부하고 해당 과세기간에 대한 과세표준으로 부가가치세를 신고하였다.처분청은 매매계약서에 구분 표시한 가액의 구분이 불분명한 것으로 보아 기준시가로 안분계산한 O,OOO,OOOO원을 건물의 공급가액으로 하여, 2002.12.11 청구인에게 2002년 1기 부가가치세 OO,OOO,OOO원을 결정고지하였다.청구인은 이에 불복하여 2002.11.28이건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 쟁점부동산을 매매함에 있어 거래당사자가 확인한 토지, 건물 및 시설장치 등의 가액을 실지조사하여 매매계약서에 구분 기재한 것임에도 불구하고, 건물에 대한 실지거래가액을 인정하지 아니하고 일방적으로 기준시가에 의하여 안분계산한 가액을 건물의 공급가액으로 하여 과세한 처분은 부당하고, 이 경우 토지가액은 OOO,OOOO원이 되어 실지취득가액인 OOO,OOOO원에도 미치지 아니하므로 불합리하다.

나. 처분청 의견

청구인이 매매계약서에 구분 기재하여 신고한 건물의 가액에 대한 계산내역을 보면 토지에 대한 개별공시지가를 오적용하여 평가하는 등 매매계약서에 구분기재한 실지거래가액의 구분이 불분명하므로, 쟁점부동산 중 건물의 공급가액을 기준시가로 안분계산하여 과세한 처분은 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점매매계약서에 구분기재한 가액을 건물의 공급가액으로신고한 데 대하여, 실지거래가액이 불분명한 것으로 보아 기준시가로 안분계산한 건물의 가액에 대해 과세한 처분의 당부

나. 관련법령

부가가치세법 제48조의 2【과세표준의 안분계산】

④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그 밖의 구축물 등(이하 이 조에서 건물 등 이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물 등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다.

1. 토지와 건물 등에 대한소득세법 제99조의 규정에 의한 기준시가(이하 이 조에서 “기준시가 라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계 산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가 액(지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감 정평가법인이 평가한 가액을 말한다. 이하 같다)이 있 는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다.

2. 토지와 건물 등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우에는 그 가액 에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가 액)에 비례하여 안분계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대하여는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분계 산한다.

3. 제1호 및 제2호의 규정을 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우에는 국세청장이 정하는 바에 따라 안분계 산한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 등기부등본, 일반건축물대장, 매매계약서 등에 의하면, 청구인 등 3인은 2001.4.3 쟁점①토지를, 2001.4.23 쟁점②토지를각각 취득하여 2001.12.18 쟁점①②토지를 합필한 446.2㎡상에 건물연면적 2,245.76㎡(지하 1층, 지상 7층)를 준공한 다음, 2002.4.30 쟁점부동산을 O,OOO,OOOO원에 양도하고 계약서에 구분기재한 O,OOO,OOOO원을 건물의 공급가액으로 하여 세금계산서를 발행하고 해당 과세기간에 대한 부가가치세를 신고하였음이 확인되고, 이에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다.

(2) 처분청은 쟁점부동산의 매매계약서에 토지와 건물 및 시설장치 등의 가액이 구분 기재되었으나 오계산 등으로 인하여 건물가액이 불분명한 것으로 보아 쟁점부동산의 양도가액(O,OOO,OOOO원)을 기준시가로 안분계산한 가액을 건물의 공급가액으로 하여 세금계산서상의 공급가액과의 차액에 대해 이 건 과세하였음이 결정결의서 등에 확인된다.

(3) 청구인은 쟁점부동산 양도당시 거래당사자가 실지 확인한 가액을 매매계약서에 구분 기재한 것임에도 불구하고, 이를 실지거래가액으로 인정하지 아니하고 일방적으로 기준시가로 안분계산하여 과세하는 것은 부당하며, 또한 안분계산한 토지가액은 OOO,OOOO원으로 실지 취득가액 OOO,OOO원에 미치지 아니하므로 불합리하다고 주장하므로, 이에 대하여 살펴본다. (가) 매매계약서, 부가가치세 신고자료 등에 의하면, 청구인은 2002.4.30 쟁점부동산을 양도(가액 O,OOO,OOOO원)하고 아래와 같이 매매계약서에 구분 표시한 가액을 건물의 공급가액으로 하여 세금계산서를 발행하고 2002년 1기 과세기간에 대한 부가가치세를 신고하였음이 확인된다. (OO O OO)OOOOOOO OOOOO OOO OOO(나) 청구인이 매매계약서상에 구분 기재한 건물의 공급가액에 대한 계산근거를 보면(청구인이 2002년 1기 부가가치세 폐업확정신고시에 제출한 자료),①토지와 건물의 기준시가 : O,OOO,OOO,OOO원②안분계산가액 : 토지 O,OOO,OOO,OOOO건물 O,OOO,OOO,OOOO으로 되어 있는 바, 기준시가를 산정(①)함에 있어서 2필지의 토지를합필(2001.12.18)한 후 양도당시의 개별공지지가를 적용하지 아니하고(합필 전의 개별공시지가를 적용), 토지 및 건물의 가액(②)을 오계산(올바른 계산 : 토지 OOO,OOO,OOO원, 건물 O,OOO,OOO,OOO원)하여 처분청이 기준시가로 안분계산한 가액에 비해 토지가액은 높은 반면에, 건물가액은 낮게 나타나고 있음을 알 수 있어 합리적인 방법에 의한 것으로 보기 어렵다.

(OO O O)(다) 실제 취득한 토지가액은 OOO,OOOO원인 바, 이는 기준시가에 의하여 평가한 OOO,OOOO원에 미치지 아니하여 불합리하다고 주장하나, 취득계약서에 의하면 토지뿐만 아니라 지상건물도 함께 취득한 것으로 확인되고, 또한 청구인이 기준시가에 의하여 평가한 가액(OOO,OOOO원)과 차이가 없음을 알 수 있다(차액 OO,OOOO원은 개별공지지가를 오적용). (라) 살피건대, 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 기타 구축물을 함께 공급함에 있어 계약서에 토지와 건물 등의 가액을 구분 표시하여 양도하는 경우의 과세표준은부가가치세법시행령 제48조의 2제4항의 규정에 의하여 그 건물 및 기타 구축물의 실지거래가액에 의하는 것이며, 이 경우 실지거래가액은 일반적으로 매매계약서상의 매매금액이 실지거래가액임이 확인되고 계약서상에 구분 표시된 토지와 건물 등의 가액이 정상적인 거래 등에 비추어 합당하다고 인정되는 경우에 적용하는 것인 바, 이 건의 경우 계약서에 기재된 매매금액이 실지거래가액임이 확인되지만 구분 표시된 토지와 건물가액이 합리적인 방법에 의한 것으로 인정되지 아니하므로, 처분청이 기준시가를 기준으로 안분계산한 건물의 공급가액에 대해 과세한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.