청구법인의 주업을 부동산임대업으로 보아 이 건을 과세한 처분의 당부(기각)

간주익금 상당액 중 91사업년도 결산서에 계상한 임대보증금 운용수익금을 차감한 잔액을 사업년도소득금액 계산시 익금에 산입하여 이 건 법인세를 과세한 처분은 정당함

1. 원처분 개요 청구법인은 철강도매업 및 부동산임대업을 겸업하는 법인으로서 92.3.30 91사업년도(91.1.1～91.12.31) 법인세과세표준 1,935,907,390원을 신고하였다. 처분청은 청구법인의 경우 91사업년도 종료일 현재 자산총액 중 임대사업에 사용된 자산가액이 50% 이상이 되기 때문에 주업이 부동산임대업에 해당되므로 임대보증금의 간주익금 상당액 680,443,845원 중 결산서에 계상된 임대보증금의 운용수익금 469,216,335원을 차감한 잔액 211,227,510원을 91사업년도 각 사업년도소득금액 계산시 익금에 산입하여 93.5.1 청구법인에게 법인세 59,407,030원을 결정고지 하였다. 청구법인은 이에 불복하여 93.6.30 심사청구를 거쳐 93.9.27 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견 가. 청구주장 청구법인은 본점 소재 대지 2,778.6㎡ 중 1,487㎡가 주차장업에 직접 이용하고 있으므로 본점 소재 건물 연면적 4,982㎡의 부속토지는 1,291㎡로서 총자산가액 중 임대용 자산의 가액은 전체의 37.2%에 해당되므로 청구법인의 주업은 부동산임대업이 아니고 철강도매업이므로 처분청의 이 건 처분은 부당하다는 주장이다.

나. 국세청장 의견 국세청장은 91사업년도 종료일 현재 청구법인의 자산총액 중 임대사업에 충당된 자산가액이 50% 이상인 사실이 처분청이 제출한 증빙에 의하여 확인되고 있으므로 임대보증금의 간주익금 상당액 중 운용수익금을 차감한 잔액 211,227,510원을 익금에 산입한 처분청의 처분은 잘못이 없다는 것이다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

청구법인의 주업을 부동산임대업으로 보아 이 건을 과세한 처분의 당부를 가리는데 그 다툼이 있다.

나. 관련법령

법인세법 제9조 제5항의 규정에 의하면, 대통령령이 정하는 내국법인의 부동산 또는 그 부동산상의 권리 등을 대여하고 받은 보증금·전세금 또는 이와 유사한 성질의 금액(임대사업과 관련한 차입금의 상환에 충당된 금액을 제외한다)에서 발생한 수입금액이 그 보증금 등에 금융기관의 이자율을 참작하여 대통령령이 정하는 이자율을 곱하여 산출한 금액에 미달하는 때에는 대통령령이 정하는 바에 의하여 계산한 금액을 제2항의 규정에 의한 익금에 가산한다라고 규정하고 있고, 같은법 시행령 제14조 제1항을 보면 법 제9조 제5항에서 「대통령령이 정하는 내국법인」이라 함은 비영리내국법인이 아닌 법인으로서 부동산임대업을 주업으로 하는 법인을 말한다고 규정하고 있으며, 같은조 제6항에서 제1항에서 「부동산임대업을 주업으로 하는 법인」이라 함은 당해법인의 사업년도 종료일 현재 자산총액 중 임대사업에 사용된 자산가액이 100분의 50이상인 법인을 말한다. 이경우 자산총액의 계산은 소득세법시행령 제115조 제1항의 규정에 의하며, 자산의 일부를 임대사업에 사용할 경우 임대사업에 사용되는 자산가액은 재무부령이 정하는 바에 의하여 계산하며, 같은법 시행규칙 제4조의 3 제3항의 규정에서 령 제14조 제6항의 후단의 규정에 의한 자산의 일부를 임대사업에 사용할 경우의 임대사업에 사용되는 자산가액은 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다라고 규정하고 있다.

일부를 임대사업에 사용하고 있는 자산의 가액 * 임대사업에 사용하고 있는 부분의 면적 / 당해건물의 연면적

다. 청구법인의 주업을 부동산임대업으로 보아 이 건을 과세한 처분의 당부 첫째, 청구법인의 소유 부동산 중 임대업에 이용하고 있는 현황을 보면, 본점소재(서울특별시 중구 OO로 OO OO)의 경우 대지 2,778.6㎡와 건물 4,982㎡ 중 건물 4,632.6㎡를 임대업에 이용하고, 지점소재(부산직할시 중구 OO동 OO O)의 경우 대지 117.6㎡와 건물 300㎡ 중 건물 200.7㎡를 임대업에 이용하고 있음이 부동산등기부등본 및 건축물관리대장에 의하여 확인되고 있으며, 이에 대하여는 처분청과 청구인간에 다툼도 없다.

둘째, 청구법인은 본점소재 토지 2,778.6㎡ 중 1,487㎡가 주차장법에 의한 주차장업에 직접사용되고 있으므로 본점토지 중 임대사업에 이용되는 면적은 1,291.6㎡라고 주장하고 있어 이에 대하여 살펴보면, 주차장법 제19조 , 같은법 시행령 제6조 제1항 및 서울특별시 주차장설치 및 관리조례 시행규칙 제12조의 규정에서 도시계획구역안에서 건축물 등을 건축 또는 설치하고자 하는 자는 당해 시설물의 내부 또는 그 부지안에 부설주차장을 설치하여야 하고, 이 경우 건축물 부설주차장의 설치기준은 업무 및 근린시설의 경우는 건물연면적 150㎡ 당 1대(건축물연면적 / 150㎡)라고 규정하고 있는 한편, 청구법인이 87.11.21 본점건물 증축(2개층 3,590㎡) 허가서 제출시 첨부한 부설주차장 신고내역에 의하면 차량대수 34대(4,982㎡/ 150)와 주차장 면적을 1,487㎡(총대지 면적 2,778.6㎡ - 건물바닥면적 960㎡ - 기타 건물부속토지면적 331.6㎡)로 신고된 사실이 확인되고 있을 뿐만 아니라 동 주차장 1,487㎡ 이외에는 지하실 등 다른 장소에 위 주차장법 등에서 규정하고 있는 부설주차장을 별도로 설치한 사실도 없고, 또한 본점소재 토지의 경우는 도시계획구역안에 위치하고 있으며, 도시계획확인원상 일반상업지역으로서 주차장정비지구에 속하고 있는 점 등을 미루어 볼 때 위 주차장 면적 1,487㎡는 건물부설주차장으로 본점건물의 부속토지에 해당되므로 주차장법에 의한 주차장으로서 건물부속토지에서 제외하여야 한다는 위 청구주장은 관련법리를 오해한 것으로 보여진다.

셋째, 청구법인은 본점소재 건물의 임차인 모두에게 주차료를 받았기 때문에 주차장에 공하고 있는 부속토지 1,487㎡는 임대용건물의 부속토지가 아니라고 주장하면서 제출한 91.9월분 정기주차현황을 보면, 청구법인은 임차인으로부터 93.1월부터 같은해 10월까지는 매월 10～16대의 주차료를 징수하였고, 같은해 11월과 12월에는 각각 1대씩의 주차료만 징수한 사실이 확인되고 있는 반면, 청구법인의 본점건물에 임대현황을 보면 OOOO은행 OOO지점 등 법인 9개회사와 OO미용실등 개인 8개업체가 임차사용하고 있음이 청구법인이 제출한 임대보증금명세서에 의하여 확인되고 있다. 따라서, 청구법인의 본점건물에 임차하고 있는 임차인의 수 및 그 규모등을 미루어 볼 때 임차인들이 소유하고 있는 자동차 수는 위 청구법인이 신고한 정기주차현황 보다 훨씬 많은 것으로 보이기 때문에 청구법인이 임차인 모두로부터 주차료를 징수하였으므로 동 주차장에 이용되고 있는 토지 1,487㎡는 임대용 건물의 부속토지로 볼 수 없다는 주장은 신빙성이 없다 하겠다.

넷째, 청구법인이 주차장면적으로 사용하고 있는 1,487㎡를 본점건물의 부속토지이므로, 건물의 경우 전체연면적 5,282㎡ 중 임대용 건물의 연면적은 4,833.3㎡가 되고, 토지의 경우는 청구법인의 본·지점 합한 토지 전체면적 2,896.2㎡ 중 임대용 건물의 부속토지가 2,662.2㎡(토지전체면적 2,896.2㎡ * 임대용 건물의 연면적 4,833.3㎡/ 전체연면적 5,282㎡)되므로, 이를 근거로 청구법인의 총자산 가액을 평가하여 보면 동 총자산가액이 80,910,704,209원【B/S상 자산총액 18,420,600,078원 - B/S상 임대부동산가액(토지: 5,132,600,000원 + 건물 1,080,819,869원) + 기준시가로 평가한 가액(토지 67,959,480,000원 + 건물 744,044,000원) = 80,910,704,209원】이 되는 반면, 임대용부동산을 위 법인세법 시행규칙 제4조의 3 제3항의 산식에 의하여 계산하면 동 평가액은 63,684,894,600원【청구법인의 본·지점 합하여 일부임대사업에 사용하고 있는 자산의 가액(68,703,524,000원) * 임대사업에 사용하고 있는 부분의 건물면적(4,833.3㎡) / 건물의 연면적 (5,282㎡) = 63,684,894,600원】이 되는 바, 이 경우 청구법인의 총자산가액 중 임대용 부동산의 가액 비율은 78.7%가 되어 청구법인의 주업은 부동산임대업에 해당됨을 알 수 있다.

위의 사실을 종합하여 볼 때, 처분청이 청구법인의 주업을 부동산임대업으로 보고 91사업년도 청구법인이 받은 임대보증금 중에서 임대사업과 관련한 차입금의 상환에 충당된 금액을 제외한 잔액에서 1년만기 정기예금을 곱하여 계산한 간주익금 상당액 680,443,845원 중 91사업년도 결산서에 계상한 임대보증금 운용수익금 469,216,335원(수입이자 168,240,882원, 유가증권이자 289,474,703원, 수입배당금 11,500,750원)을 차감한 잔액 211,227,510원을 위 법인세법 제9조 제5항에 의하여 각사업년도소득금액 계산시 익금에 산입하여 이 건 법인세를 과세한 처분은 정당하다고 판단된다. 따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.