적정임대료 산정방법의 타당성 여부(경정)

부당행위계산부인규정 적용시 인근유사임대료가 있음에도 국유재산법상 임대료에 근거하여 과세한 처분을 취소한 사례

1. 사 실 청구인은 인천광역시 남구 OO동 OOOOO 대지 2,669.5㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 특수관계에 있는 부동산임대법인인 청구외 OO실업주식회사(이하 “청구외법인”이라 한다)에 임대하고 1994～1998년도까지 아래 <청구인 신고금액 및 부당행위계산부인 내역>과 같이 신고하였다. <청구인 신고금액 및 부당행위계산부인 내역> (단위 : 원)

연도

토지면적

㎡당

공시지가

토지

공시지가액

임대

요율

환산(적정)

임대료

청구인

신고금액

행위계산

부인액

94

2,669.5㎡

776,000

2,071,532,000

5%

103,576,600

19,479,344

84,097,256

95

810,000

2,162,295,000

108,114,750

21,039,344

87,075,406

96

820,000

2,188,990,000

109,449,500

21,039,344

88,410,156

97

820,000

2,188,990,000

109,449,500

20,999,999

88,449,501

98

790,000

2,108,905,000

105,445,250

20,999,999

84,445,251

※ 부당행위계산부인액을 소득금액에 가산 처분청은 청구인이 쟁점토지를 특수관계법인에게 시가에 미달하게 임대한 것으로 보고, 위 <청구인 신고금액 및 부당행위계산부인 내역> 과 같이 국유재산법시행령 제26조 의 규정을 원용하여 쟁점토지의 공시지가금액에 5%를 곱하여 산정한 금액을 적정임대료로 보아 그 임대료와 청구인의 신고금액과의 차액을 부당행위계산부인액으로 하여 「주문」기재와 같이 청구인에게 부가가치세 및 종합소득세를 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.9.2 심사청구를 거쳐 2000.2.25 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견 가. 청구인 주장 쟁점토지의 인근 유사임대사례가 있음에도 처분청이 국유재산법 시행령 제26조 를 적용하여 산정한 금액을 적정임대료로 보고 부당행위계산부인함은 부당하므로 인근 유사임대사례를 기준으로 적정임대료를 산정하여야 한다.

나. 국세청장 의견 청구인이 인근 유사임대사례로 제시한 인근토지는 쟁점토지와 인근지역에 위치는 하고 있으나, 규모 및 이용상황 등이 현격한 차이가 있어 “유사한 임대사례”로 보기에는 불합리하므로 합리적인 임대가액 산정을 위하여 국유재산법시행령 제26조 의 규정을 원용하여 임대수입금액을 산정한 당초처분은 정당하다.

3. 쟁점 및 판단 가. 쟁점 청구인과 특수관계에 있는 법인에게 토지를 시가에 미달하게 임대한 것으로 보아 부당행위계산부인을 하면서 그 적정임대료를 국유재산법시행령 제26조 의 규정을 원용하여 산정한 처분의 당부 나. 관련법령

(1) 부가가치세법 제13조 【과세표준】제1항은 「재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세 과세표준은 다음 각호의 가액의 합계액(이하 “공급가액”이라 한다)으로 한다. 다만, 부가가치세는 포함하지 아니한다」고 규정하고, 그 제3호에서 「부당하게 낮은 대가를 받은 경우에는 자기가 공급한 재화 또는 용역의 시가」라고 규정하고 있으며, 같은법시행령 제52조 【부당대가 및 에누리 등의 범위】제1항은 「법 제13조 제1항 제3호에 규정하는 부당하게 낮은 대가는 사업자가 그와 특수관계있는 자와의 거래에 있어서 재화와 용역의 공급가액에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킬 것으로 인정되는 시가보다 현저히 낮은 대가로 한다」고 규정하고 있다.

(2) 소득세법 제41조 【부당행위계산의 부인】제1항은 「납세지관할세무서장 또는 지방국세청장은 부동산임대소득·사업소득·일시재산소득·기타소득 또는 산림소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자와 특수관계 있는 자와의 거래로 인하여 당해 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 거주자의 행위 또는 계산에 관계없이 당해 연도의 소득금액을 계산할 수 있다」고 규정하고 있으며, 같은법시행령 제98조 【부당행위계산의 부인】제2항은 「법 제41조에서 “조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 때”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 때를 말한다」라고 규정하고, 그 제2호에서 「특수관계 있는자에게 금전 기타 자산 또는 용역을 무상 또는 낮은 이율 등으로 임대하거나 제공한 때(단서생략)」라고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단 청구인과 쟁점토지를 임차받은 청구외 OO실업주식회사는 청구인의 자녀들이 100% 출자한 특수관계법인에 해당되는 바, 처분청은 인근에 비교가능한 유사한 임대사례를 확인할 수 없다고 하여 국유재산법시행령 제26조 를 원용하여 적정임대료를 산정한 반면, 청구인은 쟁점토지의 인근지역에 유사임대사례가 있어 이를 확인하여 적정임대료를 산정할 수 있음에도 불구하고 국유재산법 시행령 제26조 를 원용하여 적정임대료를 산정하여 부당행위계산부인한 처분은 부당하다고 주장하면서 아래와 같이 쟁점토지의 인근지역의 임대사례 등을 제시하므로 이에 대하여 본다. <인근지역 임대실례>

구??? 분

청구인토지(OO동OOOOO)

OO동OOOOO

OO동OOOO

면??? 적

2,669.5㎡

453.4㎡

1,491㎡

인근도로

공단로 대로

공단로 대로(바로 옆)

공단로대로(한채 옆)

정착건물

연면적

6,761.39㎡(지하1,지상5)

86.10 준공

1,450.38㎡(지하1,지상5)

91.10준공

1,056.69㎡(지하1,지상3)

84.8 준공

용 도

근린생활·운동·업무시

설

근린생활시설·주택등

근린생활시설·주택등

업 종

은행, 당구장, 음식점, 볼

링장, 노래연습장 등

소매점, 당구장, 학원,

사무실, 주택 등

소매점, 당구장, 음식점,

주택 등

토지공시지가

820,000원/㎡(97년기준)

902,000원/㎡(97년기준)

676,000원/㎡(97년기준)

도시계획법상

일반주거지역, 5종미관

일반주거지역, 5종미관

일반주거지역, 5종미관

청구인이 제시한 위 <인근지역 임대실례>를 보면, 규모 등이 다소 차이가 있으나 제시된 임대실례 등이 그 위치가 이 건 토지 바로 옆에 위치한 건물 및 한 블록 건너 옆 건물일 뿐 아니라, 도시계획법상 모두 일반주거지역 및 5종 미관지구에 속하고, 용도·업종 및 토지의 공시지가 등이 큰 차이가 없으므로 쟁점토지의 임대와 유사한 임대실례로서의 비교가치가 있다고 판단된다. 위 임대실례에 제시된 토지 등의 공시지가를 근거로 산정한 국유재산법상 임대료와 이들이 신고한 임대수입금액(1994～1998년) 등을 토지공시지가와 건물의 기준시가로 환산하여 토지분 신고임대수입(아래 표④)을 구하고 이를 국유재산법상 토지분임대료(아래 표①)에서 차지하는 비율(토지분 신고비율, 아래 표④/①)을 아래 표에서 살펴보면, 아 래

소 재 지

(사업자등록번호)

연도

①국유재산법상? 토지분임대료

(공시지가×5%)

②국유재산법상 임대수입(토지 및 건물포함)

③신고임대수입 (토지및건물 포함)

④신고임대수입

(토지분환산액)

토지분

신고비율? (④/①)

OO동 OOOOO

(OOOOOOOOOOOO)

임대실례㉮

94

20,448,340

46,265,104

5,092,065

2,250,596

11%

95

20,198,970

47,176,038

17,707,720

7,581,766

37.5%

96

20,448,340

45,684,952

8,973,439

4,016,463

19.6%

97

20,448,340

45,975,028

9,975,144

4,436,650

21.6%

98

19,110,810

45,942,840

13,719,945

5,707,075

29.8%

OO동 OOOO

(OOOOOOOOOOOO)

임대실례㉯

94

52,930,500

68,886,519

8,998,352

6,837,248

12.9%

95

50,395,800

66,985,833

11,955,000

8,994,167

17.8%

96

50,395,800

66,985,883

20,857,372

15,691,723

31.1%

97

50,395,800

66,774,495

24,599,995

18,566,017

36.8%

98

48,904,800

66,128,847

26,699,994

19,745,662

40.3%

위 임대실례㉮, ㉯ 모두 1994～1998년 기간동안 국유재산법을 원용하여 산정한 토지분임대수입금액에 비해 11～40.3% 정도로 신고하고 있음을 알 수 있고, 심지어 임대실례㉮, ㉯ 공히 토지 및 건물을 포함한 부동산 전체의 신고임대료 조차도 각각 국유재산법을 원용하여 산정한 토지분 임대료(토지의 공시지가×5% 금액)만큼 신고되지 않는다는 사실이 확인된다.

일반적으로 적정임대료의 산정은 인근의 유사한 임대실례를 비교하여 산정하는 것이고, 임대실례가 없는 경우에도 구체적인 당해 토지의 위치와 주위환경, 이용상황이나 사용가능범위 등 토지의 거래가격(임대보증금 또는 임대료)을 형성하는 개별적인 요인은 물론, 인접지역내 유사토지의 거래가격을 종합적으로 검토하는 등 합리적인 방법에 따라야 할 것(대법원 88누 3987, 1989.11.14외 다수)인 바, 위 사실관계 등을 종합하여 보면, 처분청은 쟁점토지 인근에 유사한 임대사례가 없다고 보아 국유재산법상 임대료를 원용하여 적정임대료를 산정했으나, 청구인이 제시한 임대실례가 특수관계자가 아닌 제3자와의 부동산 임대실례이고 그 건물의 용도 및 임차자의 업종 등이 유사하며, 그 위치는 쟁점토지 바로 옆에 위치하고 있어 유사한 임대사례로서의 비교가치가 있고, 이 건 임대료의 부당행위계산부인에 원용된 국유재산법이 공시지가 등이 현실화되지 않았던 때의 것으로 공시지가 등이 거의 현실화된 오늘날은 현실성이 떨어지는 점 등을 고려해 볼 때, 인근 유사한 임대사례가 있는 이 건의 경우 국유재산법상의 임대료를 원용하여 적정임대료를 산정하고 부당행위계산부인한 처분은 경제적 합리성과 형평성을 결여한 것으로 부당하다 할 것이므로, 처분청이 위 제시된 임대실례㉮, ㉯등을 참고하여 각 과세기간에 대한 쟁점토지의 적정임대료를 재조사하여 산정하고 그 과세표준과 세액을 경정함이 타당하다고 판단된다.

라. 따라서 이 건 심판청구는 심리결과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.