특수관계자에게 저가임대한 것으로 보아 부가가치세를 과세한 처분의 당부(기각)

다른 층에 비하여 임대료 인상률이 높다고 하더라도 거래가 수년간 지속되어 이 임대가액을 일시적이고 비정상적인 거래관계라고 볼 수 없는 정상적인 거래에서 형성된 거래실례로 볼 수 있으므로 처분청이 이를 임대시가로 보아 부가가치세를 과세한 처분은 타당한 것임

1. 처분개요

가. 처분청은 청구인이 OOO 941-19, 20 OOO빌딩 1층(444.64㎡) OOO점, OOO점 및 OOO점(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 아들 임OOO에게 임대하면서 임차보증금 19억5,000만원도 받지 않고 직전 임차인이었던 OOO은행주식회사 OOO동지점(이하 “직전임차인” 이라 한다)보다 월세를 적게 받아 온데 대하여 직전임차인의 임대차계약조건에 따른 임대가액을 임대시가로 보아 2010.10.11. 청구인에게 부가가치세 2009년 제1기분 7,081,480원, 2009년 제2기분 10,216,450원 및 2010년 제1기분 4,043,110 원을 경정·고지하였다.

나. 청구인 은 이에 불복하여 2010.12.1. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

직전임차인에 대한 임대차계약 조건은 직전임차인을 퇴거시킬 목적으로 임대료를 인상한 것으로서 불특정다수인과의 통상적인 거래에 따른 임대시가로 볼 수 없으므로 「상속세 및 증여세법 시행령」제27조 제5항에 의한 보충적 평가방법에 의하여 시가를 재산정하여야 한다.

나. 처분청 의견

직전임차인은 2006년 제1기부터 2007년 제2기까지는 보증금 19억5,000만원과 월세 1,338만원에, 2008년에는 보증금 19억5,000만원과 월세 1,538만원에 청구인과 계속적으로 거래하여 왔으므로 이 가액을 시가로 보아 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

특수관계자에게 저가임대한 것으로 보아 부가가치세를 과세한 처분의 당부

나. 사실관계 및 판단

(1) 「부가가치세법」제13조 제1항 제4호를 보면 용역의 공급에 대하여 부당하게 낮은 대가를 받는 경우 자기가 공급한 용역의 시가를 과세표준으로 보도록 규정하고 있다.

(2) 처분청은 청구인과 특수관계자인 아들 임OOO이 직전임차인과 같은 면적의 쟁점부동산을 임차사용하면서 직전임차인의 월세 1,538만원보다 낮은 대가인 300만원에 계약하였고, 보증금은 2009.2. 계약시 19억5,000만원을 받기로 하였으나, 2010.7. 조사종결시까지 지불하지 아니한데 대하여 아래 <표>와 같이 직전임차인의 최근 임대차계약조건 (보증금 19억5,000만원, 월세 1,538만원)을 쟁점부동산의 임대시가로 보 아 임OOO의 임대차계약기간(2009.2.12.～2011.2.11. 2010.2.12.～2011.2.11.)동안의 시가 3억3,464만원과 신고한 가액 1억7,959만원과의 차액 1억5,550만원에 대하여 청구인에게 부가가치세를 과세한 것으로 나타난다. OOO

(3) 이에 대하여 청구인은 직전임차인과 임대관계를 청산하기 위하여 퇴거하여 줄 것을 요구하였으나 직전임차인이 은행의 특성상 다른 장소를 물색할 때까지 퇴거할 수 없다고 하여 직전임차인을 퇴거시킬 목적으로 2005.11. 임대료를 458%, 임대보증금을 110% 인상해 줄 것을 요구하였으며, 직전임차인은 이전할 장소를 물색하지 못하여 높은 임대료를 감수하다 임대기간(2011.11.)을 채우지 못한 채 2008.8. 퇴거한 것으로, 이는「부가가치세법」에서 말하는 유사한 상황에서 계속되는 거래도 아니고 제3자간에 일반적으로 거래된 가액이라고 볼 수 없는 경우에 해당하므로 「상속세 및 증여세법 시행령」제27조 제5항에 의한 보충적 평가방법(부동산 무상사용이익 = 부동산가액×기획재정부가 정한 율)에 의하여 시가를 재산정하여야 한다며 쟁점부동산의 2층부터 7층까지 다른 임차인의 임대상황(보증금 100～200%인상, 월세 100～198%인상)을 제시하였다.

(4) 살피건대, 직전임차인은 청구인과 특수관계가 없는 자이며 청구인은 쟁점부동산을 보증금은 2005년 제1기부터 2008년 제2기까지 19억5,052만원에, 월세는 2006년 제1기부터 2007년 제2기까지 1,338만원에, 2008년 제1기부터 2008년 제2기까지 1,538만원에 각각 임대하였는 바, 다른 층에 비하여 임대료 인상률이 높다고 하더라도 거래가 수년간 지속되어 이 임대가액을 일시적이고 비정상적인 거래관계라고 볼 수 없는 정상적인 거래에서 형성된 거래실례로 볼 수 있는 점에 비추어 처분청이 이를 임대시가로 보아 부가가치세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.