주택면적이 주택이외 면적보다 큰 것으로 보아 1세대1주택 비과세규정을 적용할 수 있는지 여부(취소)

청구인이 주장하는 내용으로서 1층내 계단 및 복도는 2층 주택을 위한 시설로 보아야 한다는 내용과 지하실은 사실상 주택을 위한 시설로만 이용되고 있다는 내용에 대해서는 재조사 결정하여야 한다는 의견임.

1. 원처분 개요청구인은 경기도 안양시 만안구 OO동 OOOO 대지 202㎡ 및 동 지상건물 237.53㎡(1층 115.81㎡, 2층 98.74㎡, 지층 22.98㎡, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 82.3.20 취득하여 92.6.22 양도하였다.처분청은 쟁점부동산중 1층부분이 사실상 영업용으로 임대되고 있으므로 1층 115.81㎡ 전체를 점포로 보고, 지하실중 보일러실을 제외한 잔여면적 16.98㎡중 상가 면적에 가산할 지하실 면적을 9.16㎡로 보아, 상가로 이용되는 합계면적 124.97㎡가 주택사용면적(112.56㎡)보다 크다하여 주택이외 부분에 대해서는 1세대 1주택 비과세규정을 배제하고, 94.8.16 청구인에게 92년 귀속 양도소득세 63,707,010원을 부과하였고, 94.9.13 청구인의 심사청구결과 재조사하라는 결정에 따라 94.10.26 이 건 재조사하였으나 당초 처분을 유지하였다.청구인은 이에 불복하여 94.11.29 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견가. 청구인은 청구외 OOO과 부인이 1층 소매점에서 미용실과 간판점을 경영하면서 1층 주택부분에서 이들 세대원 전원이 90.7.7～93.9.27 기간중 거주한 사실이 확인되므로, 이 부분은 주택으로 인정되어야 하고, 지하보일러실의 경우는 주택으로 사용하는 2층에만 보일러시설이 설치되어 있으므로 보일러 설치면적을 제외한 지하공간을 1, 2층으로 안분계산한 것은 부당하며, 1층내 복도 및 계단은 2층 주택을 위한 시설이므로 이 부분 면적도 주택으로 인정하여야 한다는 주장이다.

나. 국세청장은 쟁점부동산중 1층은 상점내의 일부를 주택으로 전용하고 있는 것이므로 1층 전체를 상가로 보아야 할 것이나, 청구인이 주장하는 내용으로서 1층내 계단 및 복도는 2층 주택을 위한 시설로 보아야 한다는 내용과 지하실은 사실상 주택을 위한 시설로만 이용되고 있다는 내용에 대해서는 재조사 결정하여야 한다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

가. 이 건 쟁점은 쟁점부동산에 있어 주택부분과 점포부분중 어느 부분이 큰지를 가리는데 있다.

나.소득세법 제5조제7호 (자)목,동법시행령 제15조제1항 및 제3항에 의하면 보유기간이 5년 이상인 1세대 1주택의 양도시에는 거주기간을 제한받지 않고 양도소득세를 비과세하며, 주택의 일부에 다른 목적의 건물이 설치되어 있고 주택의 면적이 주택이외의 면적보다 큰 경우에는 그 전부를 주택으로 보고, 주택의 면적이 주택이외 면적보다 작거나 같을 때에는 주택부분이외의 건물을 주택으로 보지 아니하도록 되어 있다.

다. 이 건 처분이 정당한지1) 청구인이 쟁점부동산을 10년이상 보유하였고 쟁점부동산 이외의 다른 주택은 보유한 사실이 없으며, 쟁점부동산의 층별 사용용도와 용도별 사용면적이 다음과 같다는 사실에 대해서는 처분청과 청구인 사이에 다툼이 없으며, 건축물대장상에는 1층 주거용방 32.01㎡와 복도 및 계단 20.06㎡ 계 52.07㎡는 그 용도가 주택으로 표시되어 있다.다 음

구 분

사 용 용 도

사용면적

비 고

1층

(총 115.81㎡)

점포 1

소 매 점

17.93㎡

소 매 점 : 62.15㎡

주거용방

10.23㎡

점포 2

소 매 점

22.11㎡

주거용방 : 32.01㎡

주거용방

10.89㎡

변 소 : 1.59㎡

점포 3

소 매 점

22.11㎡

소 계 : 95.75㎡

주거용방

10.89㎡

변 소

1.59㎡

복도 및 계단

20.06㎡

2층

(총 98.74㎡)

주 택

98.74㎡

지하실

(총 22.98㎡)

보일러

6.0㎡

기 타

16.98㎡

처분청은 위 쟁점부동산의 사용내역에 대하여 1층 전체면적(총 115.81㎡)을 점포로 보고, 2층 전체(총 98.74㎡)와 지하실중 보일러시설부분(총 6.0㎡)은 주택으로 보고, 지하실중 기타부분은 점포와 주택부분으로 안분계산하여 각각 점포와 주택면적에 가산한 후 점포부분면적에 대하여 이 건 과세하였음이 과세자료에서 확인된다.

2) 이 건 쟁점부동산에 있어 주택부분과 점포부분중 어느 부분이 큰지를 가리기 위해서는 처분청과 청구인 사이의 다툼내용과 같이, 첫째, 1층 점포에 딸린 주거용방을 주택부분으로 볼 것인지 아니면 점포로 볼 것인지, 둘째, 1층의 복도 및 계단을 어느 부분으로 볼 것인지를 판단하여야 할 것인 바, 우선 1층 점포에 딸린 주거용방을 주택으로 볼 것인지 점포로 볼 것인지를 살펴본다.1층 주거용방 32.01㎡는 건축물대장상 그 용도가 비록 주택으로 표시되어 있기는 하나, 실제 그 용도는 주거전용이기보다는 영업용점포에 딸린 단순한 점포관리용 방으로서 이는 영업용점포에 포함되는 것으로 보는 것이 보다 합당하다고 판단된다. 그렇다면 1층 소매점 및 주거용방과 1층 전용변소 해당면적 95.75㎡는 점포부분에 해당된다 할 것이다. 다음, 1층의 복도 및 계단을 어느 부분으로 볼 것인지를 알아본다. 이 건 쟁점부동산의 1층 복도 및 계단은 1층 점포의 임차인이 화장실을 이용할 때 출입하는 통로로 이용될 뿐만 아니라, 2층 주택에 주거하는 거주자가 이 복도 및 계단을 통하여서만 2층 주택으로 올라갈 수 있다는 사실이 처분청의 출장보고서 및 쟁점주택의 평면도에서 인정되고 있는 바, 사정이 이러하다면 1층 복도 및 계단이 2층 주택의 전용은 아니라 하더라도 점포와 주택의 공용부분에는 해당한다 할 것이므로, 1층 복도 및 계단은 이를 점포부분과 주택부분의 면적비율에 따라 안분계산하여 주택의 면적에 상응하는 부분만큼은 주택의 면적으로 산입하여야 한다 할 것이다.

위와 같이 1층 복도 및 계단이 공용부분에 해당된다면 이미 처분청이 공용부분으로 인정한 지하실의 기타부분(16.98㎡)을 합산할 때, 쟁점부동산중 공용부분의 총면적은 37.04㎡가 되며, 이를 쟁점부동산의 총면적(237.53㎡)에서 차감한 면적인 200.49㎡가 주택부분 또는 점포부분의 면적을 1차적으로 가려야 할 그 대상면적(이하 “대상면적”이라 한다)이 된다 할 것이다. 대상면적을 용도별로 가려볼 때, 이미 주택부분으로서 다툼이 없는 면적은 2층 면적 98.74㎡와 지하실의 보일러시설 면적 6.0㎡ 계 104.74㎡이고, 나머지 면적 95.75㎡는 위에서 살펴본 바와 같이 점포부분에 해당되므로 대상면적에 있어서는 주택부분면적(104.74㎡)이 점포부분면적(95.75㎡)보다 크다 할 것이다. 나아가, 위 공용부분 면적을 대상면적의 주택부분면적과 점포부분면적으로 안분계산하여 대상면적의 해당부분에 이를 각각 가산하는 경우 쟁점부동산의 총면적에서 주택부분이 차지하는 면적이 점포부분 보다 크게 되므로 이 건 쟁점부동산은 전시 법령에 따라 양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택에 해당된다 할 것이다.

라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유있으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.