취득가액의 적정 여부(기각)

취득당시 도로의 개별공시지가가 고시되지 아니하여 과세관청이 2개 감정평가기관에 감정평가를 의뢰하여 통보받은 감정평가액의 평균액을 취득가액으로 하여 양도소득세를 과세한 처분은 정당함

1. 처분개요

청구인은 1996.3.29. OOOOO OOO OOO OOO OOOOO 외 7필지 도로 1,411㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 상속으로 취득하여 보유하다가 2008.1.28. OO군에 양도(협의수용)하고, 2008.3.28. 양도 가액은 281,906,500원(보상가액), 취득가액은 211,333,160원(인접토지의 개별공시지가 적용가액), 납부세액은 4,291,990원으로 하여 양도소득세 예정신고를 하였다.처분청은 쟁점토지의 개별공시지가가 고시되지 아니하였다 하여 2개 감정평가기관(OOOOO, OOOOOOOO)에 감정평가를 의뢰하여 통보받은 감정평가액의 평균액 63,859,000원을 취득가액으로 하여 양도차익을 재산정한 후 2008.9.5. 청구인에게 2008년 귀속분 양도소득세 33,641,130원을 경정·고지하였다.청구인은 이에 불복하여 2008.11.24. 이의신청을 거쳐 2009.3.16. 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

처분청이 2개 감정평가기관에 의뢰하여 통보받은 감정평가액은 정당한 평가액이 아니므로 청구인이 쟁점토지와 인접한 토지의 개별공시지가를 적용하여 신고한 당초의 취득가액을 기준으로 양도소득세를 과세하여야 한다.

나. 처분청 의견

쟁점토지는 개별공시지가가 고시되지 아니한 토지이므로 관련 법령에 따라 2개의 감정평가기관에 감정평가를 의뢰하여 통보받은 감정평가액의 평균액을 취득가액으로 하여 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

개별공시지가가 고시되지 아니한 쟁점토지의 취득가액을 2개의 감정평가기관의 감정평가액의 평균액으로 하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부

나. 관련법령

소득세법 제97조【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가상속세 및 증여세법 제61조【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

1. 토 지"부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률"에 의한 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.상속세 및 증여세법 시행령 제50조【부동산의 평가】

① 법 제61조 제1항 제1호 단서에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 개별공시지가가 없는 당해 토지와 지목ㆍ이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 "부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률" 제9조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장으로 한다)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은 2 이상의 감정기관에 의뢰하여 당해 감정기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있다.

4. 개별공시지가의 결정ㆍ고시가 누락된 토지(국ㆍ공유지를 포함한다)

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점토지의 취득당시 개별공시지가가 고시되지 아니하였으므로 쟁점토지와 인접한 OOOOO OOO OOO OOO OOOOO 대지 외 4필지의 개별공시지가를 적용하여 쟁점토지의 취득가액을 211,333,160원으로 하여 양도소득세 예정신고를 하였고,처분청은 쟁점토지의 취득당시 개별공시지가가 고시되지 아니하였으므로 관련법령에 따라 2개 감정평가기관(OOOOO, OOOOOOOO)의 감정평가액의 평균액인 63,859,000원을 쟁점토지의 취득가액으로 하여 양도차익을 재산정한 후 이 건 양도소득세를 과세한 사실이 경정결의서 등 처분청의 심리자료에 의하여 확인된다.

(2) 청구인은 쟁점토지의 개별공시지가가 고시되지 아니하였다 하더라도 인접한 토지의 개별공시지가를 적용하여 신고한 당초의 취득가액을 정당한 것으로 인정하여야 하고, 처분청이 과세근거로 한 2개 감정평가기관의 감정평가액은 산정근거가 명확하거나 적정하지 아니하므로 이를 근거로 과세한 처분은 부당하며, 특히, 쟁점토지는 수십년간 국가에서 무상으로 사용해 온 도로였음에도 양도소득세를 지나치게 과세한 처분은 가혹하므로 이를 취소하여야 한다고 주장 하고 있어 이에 대하여 살펴본다. (가) 청구인은 쟁점토지의 개별공시지가가 고시되지 아니하였다 하더라도 인접한 토지의 개별공시지가를 적용하여 신고한 당초의 취득가액을 정당한 것으로 인정하여야 한다고 주장하나,상속세 및 증여세법 시행령 제50조제1항 제4호에서는 개별공시지가가 고시되지 아니한 토지의 경우 2개 감정평가기관의 감정평가액의 평균액을 취득가액으로 하여 양도차익을 산정하도록 규정하고 있는 바,처분청이 동 규정에 따라 쟁점토지의 보상액 산정을 위해 감정 평가를 실시한 경험이 있는 OOOOO, OOOOOOOO 등 2개감정평가기관에 감정평가를 의뢰하여 통보받은 감정평가액의 평균액을 취득가액으로 하여 양도차익을 재산정하여 과세한 이 건 처분에는 달리 잘못이 없다 하겠다.

(나) 또한, 청구인은 처분청이 과세근거로 한 2개 감정평가기관의 감정평가액은 산정근거가 명확하거나 적정하지 아니하므로 이를 근거로 과세한 처분은 부당하다고 주장하나,쟁점토지에 대한 감정평가는 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 근거하여 적법하게 이루어 진 것이고, 2개 감정평가기관의 토지특성조사표의 내용을 살펴볼 때 2개 감정평가기관의 조사내용 에는 특별한 차이점이 없으며, 쟁점토지중 일부 필지의 취득가액을 임의로 낮게 산정한 것으로도 보기 어렵다는 처분청의 이의신청결정내용 등을 종합적으로 감안해보면, 청구인의 주장을 받아들이기는 어렵다 하겠다. (다) 한편, 청구인은 국가에서 쟁점토지를 수십년간 무상으로 사용해 오다가 이 건 과세한 처분은 너무나 가혹하므로 양도소득세를 취소하여야 한다고 주장하나,비록 쟁점토지가 오랜 기간 도로로 무상사용되어 온 사실이 있다 하더라도 청구인이 쟁점토지의 양도시점에 국가로부터 정당하게 보상금을 지급받은 사실이 있으므로 처분청이 관련법령에 근거하여 양도소득세를 부과한 처분은 적법하고 현행 세법체계하에서는 달리 양도소득세를 경감하거나 취소할 수 있는 제도적인 장치가 마련되어 있지 아니하여 청구인의 주장을 받아들이기는 어렵다 하겠다.

(3) 이상에서 살펴본 바와 같이 쟁점토지의 취득당시 개별공시 지가가 고시되지 아니하였다 하여 처분청이 2개 감정평가기관에 감정평가를 의뢰하여 통보받은 감정평가액의 평균액을 쟁점토지의 취득 가액으로 하여 양도차익을 재산정한 후 양도소득세를 과세한 처분은 정당한 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.