소액임차보증금의 우선변제권 인정 여부(기각)

임대차계약서가 증여세 법정기일 이후에 작성되었고 계약당사자가 부자간으로서 대금지급사실이 확인되지 아니하므로 소액임차보증금을 배분하지 아니한 처분은 정당함

1. 원처분 개요 청구인이 임차하여 거주하고 있는 부산광역시 사하구 OO동 OOOOO 소재 OOOOOOO OO OOOOO(이하 “쟁점아파트”라 한다)가 소유자인 청구외 OOO의 국세체납처분으로 인하여 1998.5.15 공매되었다. 처분청은 위 공매대금 67,600,000원을 국세기본법에 의한 우선순위에 따라 배분하면서 배분순위 2위인 청구인의 소액임차보증금 12,000,000원은 친족간의 허위계약에 의한 채권이라는 이유로 배분하지 아니하였다. 청구인은 이에 불복하여 1998.6.12 이의신청, 1998.9.30 심사청구를 거쳐 1999.1.28 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견 가. 청구주장 청구인을 대신하여 청구인의 사위인 청구외 OOO가 쟁점아파트의 전세금 30,000,000원을 96.5.10 청구인의 아들인 청구외 OOO에게 지급한 것이 사실임에도 불구하고 처분청이 친족간의 통정한 허위계약으로 추정하여 공매대금 중 소액임차보증금12,000,000원을 배분하지 아니한 처분은 부당하다.

나. 국세청장의견 청구인이 제시하고 있는 전세계약서는 청구외 OOO에게 고지된 증여세의 법정기일(1996.1.16)이 경과된 1996.4.30에 작성되었고, 또한 같은 날짜에 전세금을 지급한 것으로 볼 수 있는 입증자료의 제시가 없으므로 처분청이 이를 통정에 의한 친족간의 허위계약으로 보아 청구인에게 이 건 소액임차보증금을 배분하지 아니한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

청구인의 전세금 중 소액임차보증금을 우선 변제받을 수 있는 채권으로 볼 수 있는지에 있다.

나. 관련법령

국세기본법 제35조 제1항에서「국세·가산금 또는 체납처분비는 다른 공과금 기타의 채권에 우선하여 징수한다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 공과금 기타의 채권에 대하여는 그러하지 아니하다」고 규정하고, 제4호에서는「 주택임대차보호법 제8조 가 적용되는 임대차 관계에 있는 주택을 매각함에 있어서 그 매각대금중에서 국세 또는 가산금을 징수하는 경우 임대차에 관한 보증금중 일정액으로서 동조의 규정에 의하여 임차인이 우선하여 변제받을 수 있는 금액에 관한 채권」이라고 규정되어 있고, 같은 법 제35조 제4항 단서에서는「납세자가 국세의 법정기일전 1년내에 대통령령이 정하는 친족 기타 특수관계인과 전세권·질권 또는 저당권의 설정계약, 가등기설정계약 또는 양도담보설정계약을 한 경우에는 통정한 허위계약으로 추정한다」고 규정되어 있다. 한편, 주택임대차보호법 제3조 및 제8조 제1항에서「임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 받을 권리가 있고 이 경우 주택에 대한 경매신청의 등기전에 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일로부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다」고 규정하고, 제3항에서는「제1항의 규정에 의하여 우선 변제를 받을 임차인 및 보증금중 일정액의 범위와 기준은 주택가액의 2분지 1의 범위안에서 대통령령으로 정한다」고 규정하고, 같은 법 시행령 제3조 제1항 및 제4조에서「보증금중 일정액의 범위를 특별시 및 광역시에서는 1,200만원 이하, 기타의 지역에서는 800만원 이하로 하고, 특별우선변제받을 임차인의 범위는 보증금이 시 및 광역시에서는 3,000만원 이하, 기타의 지역에서는 2,000만원 이하인 임차인으로 한다」고 규정되어 있다.

다. 사실관계 및 판단

청구인의 자(子)인 청구외 OOO이 1996.1.31을 납부기한으로 고지된 증여세(세액 100,378,490원)를 체납하자, 처분청은 그의 소유인 쟁점아파트를 1996.5.10 압류등기하였고, 1998.5.15 공매된 쟁점아파트의 공매대금 67,600,000원을 배분하면서, 배분계산서상 2순위인 청구인의 소액임차보증금12,000,000원을 제외하고 배분하였음이 등기부등본, 배분계산서 등 관련서류에 의하여 확인되고, 또한 청구인은 그의 자(子)인 OOO이 쟁점아파트를 1994.7.12 취득할 당시부터 쟁점아파트에서 그의 자(子)와 함께 공매일 현재까지 거주하였음이 주민등록등본에 의하여 확인된다. 청구인은 그의 자(子)인 OOO과 1996.4.30 쟁점아파트 임대차계약(전세금 : 30,000,000원)을 체결하였고, 그 대금은 1996.5.10 청구인의 사위인 청구외 OOO가 청구인을 대신하여 지급하였으므로 쟁점아파트 공매대금배분시 위 전세금중 소액임차보증금(12,000,000원)은 우선 배분되어야 한다는 주장이나, 청구인이 제시하고 있는 임대차계약서내용에 의하면, 전세금 30,000,000원을 계약을 체결한 날인 1996.4.30 지급하도록 되어 있음에도 계약금, 중도금 없이 지급기일이 경과된 1996.5.10 지급하였다고 주장하고 있을 뿐 아니라 그 지급내용도 청구인의 사위인 OO건설(주)의 대표이사 OOO가 청구인의 자(子)인 OOO이 사원으로 재직하고 있는 OO건설(주)명의의 예금거래계좌로 대신 지급(온-라인 송금)하였다는 주장이어서, 그 지급금액이 전세금인지를 알 수 없고, 청구인 또한 그 지급금액이 전세금임을 입증하는 구체적이고 객관적인 증빙서류(입금증, 영수증 등)를 제시하지 아니하고 있다.

위 사실내용과 같이 청구인이 제시하고 있는 임대차계약서는 증여세의 법정기일(1996.1.16)이 경과된 1996.4.30 쟁점아파트에서 청구인과 함께 거주하던 그의 자(子)인 OOO과 체결한 계약서일 뿐 아니라, 그 전세금도 청구인의 사위인 OOO가 대표이사인 OO건설(주)의 예금거래계좌로 청구인을 대신하여 그의 자(子)인 OOO에게 지급(온-라인 송금)하였다 하나, 그 지급금액이 전세금인 것으로 볼 수 있는 객관적인 증빙서류를 제시하지 못하고 있는 점 등을 종합하여 볼 때, 청구인과 증여세 체납자인 OOO은 모자지간(母子之間)으로서, 쟁점아파트의 공매대금을 배분받기 위하여 허위의 임대차계약서를 작성한 것으로 보아 처분청이 쟁점아파트 공매대금(67,600,000원)을 배분하면서 청구인이 주장하고 있는 소액임차보증금(12,000,000원)을 청구인에게 배분하지 아니한 처분에 잘못이 없다고 판단된다.

라. 따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.