청구인이 과세표준 확정신고시 실거래가액으로 신고한 금액이 사실인지 여부(기각)

청구인은 그외에 실거래가액을 객관적으로 입증할 수 있는 기타 증빙을 제시하지 못하고 있으므로, 처분청에서 부동산의 취득 및 양도가액을 기준시가에 의해 산정하여 청구인에게 고지한 과세처분은 적법함.

1. 처분개요

청구인은 경기도 송탄시 OO동 OOOOOO 소재 대지 93㎡ 동 지상 건물 332.21㎡(이하 “쟁점부동산 1”이라 한다) 및 같은시 같은동 OOOOOO 소재 대지 93㎡ 동 지상 건물 408.42㎡(이하 “쟁점부동산 2”라 하고, 쟁점 부동산 1과 함께 이를 “쟁점부동산”이라 한다)를 74.3.13과 74.10.15에 각 취득하여 89.11.1 쟁점 부동산을 양도하고 90.5.31 과세표준 확정신고를 하면서 그 취득가액을 합계 46,800,000원(쟁점부동산 2: 21,600,000원, 쟁점부동산 1: 25,200,000원)으로, 그 양도가액을 85,000,000원으로 신고한데 대하여,처분청은 청구인이 확정신고시 신고한 취득 및 양도가액이 진실된 것이 아니라고 보아 기준시가에 의해 95.2.16 청구인에게 89년 귀속 양도소득세 37,196,670원 및 동 방위세 7,439,330원을 결정 고지하였다.청구인은 이에 불복하여 95.3.31 이의신청하고, 95.6.23 심사청구를 거쳐 95.10.17 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견가. 청구인 주장쟁점 부동산 중 지상 건물은 2필지 위에 건축된 것이고, 이중 OOOOOO 소재 건물 1층과 OOOOOO 소재 4층은 주택이며 청구인이 동소에 거주하였으므로 이 부분은 1세대1주택으로 비과세 대상이며, 청구인은 89.11.1 쟁점 부동산을 85,000,000원에 양도하였는 바, 처분청이 기준시가에 의해 결정함에 있어 산출된 양도차익이 실지양도가액을 초과하여 부당하므로 쟁점부동산의 양도차익은 실지양도가액을 한도로 결정하여야 한다.

나. 국세청장 의견

(1) 청구인이 쟁점부동산을 양도할 당시의 기준시가는 199백만원인데 비하여 청구인의 실지양도가액은 85백만원으로 기준시가와 현저한 차이가 나고

(2) 쟁점부동산이 위치한 송탄읍 OO리 OOOOO 소재 일대는 쟁점부동산 양도당시 대지값이 최소 평당 3백만원에서 4백만원 정도로 쟁점부동산은 대지 값만 최소한 172백만원 이상됨이 당심의 탐문조사에서 확인되고 있고,

(3) 청구인이 쟁점부동산을 취득할 당시인 74년보다 양도당시인 89년은 송탄지역 부동산가격이 88년에 비해 평균 1,000% 이상 올랐음은 이미 잘 알려진 사실로 74년에 47백만원에 취득하여 15년후에 85백만원(180% 상승)에 양도하였다는 것은 통상적인 거래에 비추어 볼 때 맞지 아니하고,

(4) 쟁점부동산의 건물용도를 보면 1층, 2층, 3층여관, 지층 소매점으로 건물의 효용성도 뛰어나 인근의 다른부동산 보다 특별히 가액이 싼 요인도 없는데 인근의 다른부동산의 반값에 지나지 않은 85백만원에 쟁점부동산을 양도하였다는 주장은 신빙성이 없다.

(5) 쟁점부동산 중 주택부분이 1세대1주택 비과세라는 주장은 청구인의 처 OOO가 송탄시 OO동 OOOOOOO 주택 266.69㎡를 89.5.15 취득하여 청구인이 쟁점부동산을 양도할 당시에는 1세대2주택에 해당되어 비과세요건에 해당하지 아니한다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

1) 쟁점부동산이 1세대1주택에 해당되는지 여부와2) 청구인이 과세표준 확정신고시 실거래가액으로 신고한 금액이 사실인지 여부를 가리는데 그 쟁점이 있다.

나. 관련법령

소득세법 제5조(비과세소득)에서 「다음 각호의 소득에 대하여는 소득세를 부과하지 아니한다」고 하고, 그 조 제6호 (자)목에서 「대통령령이 정하는 1세대1주택과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득」을 규정하고 있으며,같은법 시행령 제15조(1세대1주택의 범위) 제1항에서는 「법 제5조 제6호 (자)에서 “1세대1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 국내에 1개의 주택을 소유하고 3년이상 거주하는 것으로 한다.소득세법 제23조제4항에서는 「양도가액은 그 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다.다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의한다」라고 규정하고 있고,동법 제45조제1항 제1호에서는 「거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 게기하는 것으로 한다.

1. 당해 자산의 취득당시의 기준시가에 의한 금액. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액」이라고 규정하고 있으며,같은법시행령 제170조제4항 제3호는 「법 제23조 제4항 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 단서에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.1.～

2. (생략)

3. 양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우」라고 규정하고 있다.한편,소득세법 제95조제1항은 「제23조 제1항 각호에 규정하는 자산을 양도한 거주자는 동조 제2항의 규정에 의하여 계산한 양도차익을 그 양도일이 속하는 달의 다음달 말일까지 대통령령이 정하는 바에 의하여 정부에 신고하여야 한다」라고 규정하고 있으며,동법 제100조제1항은 「당해연도의 종합소득금액·퇴직소득금액·양도소득금액 또는 산림소득과세표준을 당해연도의 다음 연도 5월1일부터 5월31까지 대통령령이 정하는 바에 의하여 정부에 신고하여야 한다」라고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

1) 청구인은 쟁점부동산이 1세대1주택이라고 주장하나, 그 등기부등본 및 건축물관리대장을 보면 쟁점부동산1과 쟁점부동산2는 각각 별개의 건물로 등재되어 있으며 청구인은 이를 74.3.13 및 74.10.15 각 취득하였고 동 건물에는 등기부상 주택부분이 각각 104.13㎡, 54.54㎡ 등재되어 있으므로 보아 쟁점부동산1과 쟁점부동산2의 주택부분은 각각 별개의 주택으로 봄이 타당할 뿐 아니라, 청구인의 처인 OOO 명의로 89.5.15 경기도 송탄시 OO동 OOOOO에 소재한 단독주택 266.59㎡를 취득하여 쟁점부동산 양도시까지 계속 보유하고 있었으며 청구인과 위 OOO는 같은 주소에서 동거하고 있었음이 주민등록등본을 통해 확인되므로 쟁점부동산의 양도당시 청구인은 1세대3주택의 소유자로서 쟁점부동산의 주택부분이 비과세되어야 한다는 청구인의 주장은 이유없는 것으로 보인다.

2) 청구인은 쟁점부동산의 양도에 대하여 90.5.31 자산양도차익 과세표준 확정신고를 하면서 그 취득가액을 46,800,000원으로 하고 그 양도가액을 85,000,000으로 신고하고 실거래가액을 입증하는 서류로서 쟁점부동산의 취득시 매매계약서와 양도사실확인서를 제출하였으나 이 서류만으로는 청구인의 주장이 사실과 부합한다는 것이 명백히 입증된다고 보기는 어려우며, 청구인은 그외에 실거래가액을 객관적으로 입증할 수 있는 기타 증빙을 제시하지 못하고 있으므로, 처분청에서 쟁점부동산의 취득 및 양도가액을 기준시가에 의해 산정하여 청구인에게 고지한 이 건 과세처분은 달리 잘못이 없다고 할 것이다.

라. 결론따라서 이 건 심판청구는 이를 심리한 바, 청구인의 주장이 이유없다고 인정되므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.