주택 인도와 주민등록만으로 전세권 효력이 생기나요?

압류재산 매각대금에서 체납국세 등을 충당한 뒤 남은 잔여액의 처리 문제가 발생하였다. 임차인은 주택의 인도와 주민등록을 마친 상태이다.

임차권의 대항력은 임차인이 일정한 경우 임차주택의 양수인 등에 대하여 임대차관계의 존속・그 승계를 주장할 수 있는지 여부에 관한 문제일 뿐 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마쳤다고 하여 민법상의 전세권과 같이 우선변제적 효력을 갖게 된다는 의미는 아니라 할 것임.

1. 주택임대차보호법 제3조에서 규정하는 임차권의 대항력이라 함은 임차인이 일정한 경우 임차주택의 양수인 등에 대하여 임대차관계의 존속및 그 승계를 주장할 수 있는지 여부에 관한 문제일 뿐 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마쳤다고 하여 민법상의 전세권과 같이 우선변제적 효력을 갖게 된다는 의미(민법 제303조 참조)는 아니라 할 것임.

따라서 현행 주택임대차보호법의 해석상으로는 귀부의 의견이 (갑설)이타당하다고 보여짐.

2. 그러나 최근에 이르러 주택임차인의 보호측면에서 “을설”과 유사한주장도 유력히 대두되고 있으며, 아직 이에 대한 대법원 판례는 발견할수 없음(다만 별첨 대법원 예규 참조).

이와 같은 사정을 감안할 때 귀문과 같은 사안의 경우 압류재산의 매각대금중 체납국세등에 충당하고 남은 잔여액을 곧바로 근저당권자에게 지급하기 보다는 이를 공탁처리함이 상당할 것으로 사료됨.(민법 제487조, 제438조 참조)

질의

주택의 인도와 주민등록을 마친 임차인의 보증금을 등기·등록된 전세권과 같이 볼 수 있는지 여부.

회답

1. 주택임대차보호법 제3조의 임차권 대항력은 일정한 경우 임차주택의 양수인 등에 대하여 임대차관계의 존속 및 승계를 주장할 수 있는지에 관한 문제일 뿐입니다. 주택의 인도와 주민등록을 마쳤다고 하여 민법상 전세권과 같은 우선변제적 효력이 생긴다는 의미는 아닙니다. 따라서 현행 주택임대차보호법 해석상 귀부의 의견 중 (갑설)이 타당하다고 보입니다.

2. 최근 주택임차인 보호 측면에서 “을설”과 유사한 주장도 유력하게 대두되고 있으나, 이에 대한 대법원 판례는 발견할 수 없습니다.

3. 이러한 사정을 고려하면 압류재산 매각대금 중 체납국세 등에 충당하고 남은 잔여액을 곧바로 근저당권자에게 지급하기보다 공탁처리하는 것이 상당하다고 사료됩니다.

이유

임차권의 대항력은 임대차관계의 존속과 승계를 주장할 수 있는 효력에 관한 것이며, 민법상 전세권과 같은 우선변제적 효력을 뜻하지 않습니다.

국세청 법령해석 조세22607-411 (<time datetime="1986-05-21">1986.05.21</time> 회신), "주택 인도와 주민등록만으로 전세권 효력이 생기나요?", GovBrief 국세, https://tax.govbrief.kr/d/nts_cgm/010000000000075657/