쟁점토지가 장기보유 특별공제 대상이 되는 토지에 해당되는지 여부(경정)

장기보유 특별공제 대상에서 제외되는 유휴토지라 할 수 없으므로 처분청이 토지에 대한 장기보유 특별공제를 배제한 처분은 잘못이라고 판단됨

1. 처분개요

청구인은 1971년에 취득한 경상북도 경주시 OO동 OOOOO 등 3필지의 토지 1,013.07㎡(이하 “종전토지”라 한다)가 경상북도 공고 제301호로 고시(89.12.31)된 경주 제6지구 토지구획정리사업지구에 편입되어 환지예정지로 지정고지된 후 구획단위로 구분된 상태에서 아래와 같이 환지예정지(이하 “쟁점토지”라 한다)를 양도하고 기준시가에 의하여 장기보유특별공제액을 공제하여 자산양도차익예정신고를 하였다.[ 쟁점토지 취득·양도상황 ]

종 전 토 지

환 지 예 정 지

취득일자

소 재 지

지목

면적(㎡)

정리지구 구획별

면적(㎡)

양도일자

71.12.29

71.12.29

71.12.29

71.6.1

경주시 OO동 OOOOO

경주시 OO동 OOOOO

경주시 OO동 OOOOO

경주시 OO동 OOOOOOO

답

답

답

답

290.92

71.58

284

366.57

6지구 11블럭 1롯트

6지구 11블럭 1롯트

6지구 11블럭 1롯트

6지구 7블럭 4롯트

148.81

36.61

145.27

181.83

94.4.1

94.5.3

94.5.3

94.6.16

처분청은 쟁점토지의 사실상 건축가능일은 오배수관설치공사 완료일인 91.12.10로 보아야 하므로 이날로부터 2년을 경과하여 양도하였으므로 양도일 현재 유휴토지에 해당한다 하여 장기보유특별공제를 배제하고 기준시가로 양도차익을 계산하여 95.5.16 청구인에게 94년 귀속분 양도소득세 12,988,320원을 결정고지하였다.청구인은 이에 불복하여 95.6.21 이의 신청 및 95.10.2 심사청구를 거쳐 96.1.12 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견가. 청구주장처분청에서는 사업이 구획단위로 완료되어 사실상 건축이 가능한 날을 오배수공사관 완료일인 91.12.10로 보아 이 날로부터 2년이 지난 쟁점토지를 유휴토지로 보아 장기보유 특별공제를 배제하였으나 국세심판소 결정례, 대법원판례 및 내무부 심사결정례에서와 같이 사업이 구획단위로 사실상 완료된 때는 최소한 대지의 정지작업이 완료된외에 도로시설과 간선급배수시설이 완료된 때로 보아야 하며 쟁점토지는 상·하수도 공사 및 도로포장 공사가 93.8.2 완료되었으므로 이 날 건축가능일이 되며 이 날로부터 2년이내에 양도하였으므로 장기보유 특별공제대상임에도 불구하고 이를 배제하여 과세한 처분은 부당하다.

나. 국세청장 의견쟁점토지의 경우 ‘사업이 구획단위로 사실상 완료된 날’을 어느때로 보아야 할 것인지에 대하여는 환지처분 공고가 되기전이라도 사실상의 공사가 완료되어 건축이 가능한 시점으로 보는 것이 대법원판례등의 견해인데 쟁점토지가 있는 OO동 토지구획정리사업지구는 91.12.10자로 오배수관 공사가 완료되었음이 확인되고 청구외 OO개발에서는 91.2.28 건축사용인가를 받은 바 있으며 청구외 OO건설에서는 92.6월경에 아파트를 시공하였음도 확인되고 있는 점으로 보아 쟁점토지를 포함한 OO동 토지구획정리사업지구의 사실상의 건축가능일은 91.12.10 이전으로 보아야 타당하며 쟁점토지는 94.4.1부터 4회에 걸쳐 양도한 것이므로 사실상의 건축가능일로 판단되는 91.12.10로부터 2년이 경과하여 토지초과이득세법령상 유휴토지에서 제외되는 토지가 아니기 때문에 장기보유 특별공제대상이 아니라는 의견이다.

3. 심리 및 판단

가. 이 건 심판청구의 다툼은 쟁점토지가 장기보유 특별공제 대상이 되는 토지에 해당되는지 여부를 가리는데 있다.

나. 먼저 관계법 규정을 보면소득세법시행령 제46조의 3,토지초과이득세법 제8조및동법시행령 제23조제4호를 종합하여 보면 토지의 취득후 토지구획정리사업지구에 편입된 토지는 그 사업시행지구로 지정된 날로부터 사업이 구획단위로 사실상 완료된 후 2년까지의 기간은 유휴토지로 보지 아니하며, 따라서 그 사업이 구획단위로 사실상 완료된 후 2년이 지난 토지는 유휴토지로서 장기보유 특별공제 대상에서 제외되는 토지로 하도록 규정하고 있는 바,이는 토지의 취득후 토지구획정리사업지구안에 편입된 경우에는 그 사업시행지구로 지정된 날부터 사업이 구획단위로 사실상 완료되어 건축이 가능한 날로부터 2년까지의 기간은 유휴토지로 보지 아니하는 것(재무부 예규 재산 22601-29, 92.1.18 및 토지초과이득세법 해석기본지침 2-2-3…8도 같은 뜻임)이고,여기서 「사업이 구획단위로 사실상 완료되어 건축이 가능한 날」이라 함은 토지구획정리사업의 경우에는 환지처분공고가 되기전이라도 사실상 공사가 완료되어 건축이 가능한 시점을 의미하고 이는 최소한 구획정리사업지구내의 토지에 대한 정지사업이 완료된 외에 도로시설과 간선급배수시설이 완료된 때로 보아야(대법원 89누1049, 89.8.8 및 내무부 심사결정 내심 제84-170, 84.6.5도 같은 뜻임) 하므로,당해토지가 도시계획법 등에 의한 지역·지구지정으로 그 지정목적에 적합하도록 사용할 경우에 건축이 가능한 날이 언제인지를 기준하여 해석함이 합리적이라 할 것이다. (국심 94구3905, 94.9.17, 국심 95구963, 95.8.10 동지)다.

다음으로 사실관계를 보면첫째, 당심에서 경주시장에게 조회하여 회신받은 도시 46830-1009(95.6.29) 및 도시 58450-736(96.4.24) 공문내용에 의하면,경주 제6지구 토지구획정리사업의 시행은 토지소유자들로 구성된 제6지구 토지구획정리조합에서 시행하였으며 89.12.31 사업시행인가를 득하여 95.6.14 공사완료 및 환지처분인가 되었으며둘째, 동 공문에 첨부된 경주시 OO동 제6토지 구획정리지구 건축허가시점 및 공사진행표에 의하면 쟁점토지의 상·하수도 공사 및 포장공사 등의 완료일은 다음과 같음을 회신하고 있다.

쟁 점 토 지

하수도공사

상수도공사

도 로 공 사

① 경주시 OO동 OOOOO

(6지구 11블럭 1롯트) 148.81㎡

② 〃 OOOOO

(6지구 11블럭 1롯트) 36.61㎡

③ 〃 OOOOO

(6지구 11블럭 1롯트) 145.27㎡

④ 〃 OOOOOOO

(6지구 4롯트) 181.83㎡

93.8.2

93.8.2

93.8.2

91.12.10

93.8.2

93.8.2

93.8.2

93.8.2

93.8.2

93.8.2

93.8.2

93.8.2

셋째, 쟁점토지 인근 39블럭 2롯트(OO개발) 및 65블럭 2롯트(OO건설)는 쟁점토지와 같은구획에 있지 않고 다른 구획에 있으므로 위 구획의 건축허가일이 각각 91.2.28 및 92.6월이라 하더라도 이를 기준으로 쟁점토지의 건축가능일자를 판단할 수는 없는 것이다.위의 관계법 규정과 사실관계를 종합하여 볼 때 쟁점토지의 건축이 가능한 날은 정지공사와 상하수도 공사 및 도로공사 완료일인 93.8.2이라 할 것이고 이 날로부터 2년이내인 95.8.1까지는 유휴토지로 보아서는 아니된다 할 것으로 94.4.1부터 94.6.16까지 양도를 마친 쟁점토지는 장기보유 특별공제 대상에서 제외되는 유휴토지라 할 수 없으므로 처분청이 쟁점토지에 대한 장기보유 특별공제를 배제한 처분은 잘못이라고 판단된다.

라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유있으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.〈 별 표 〉

위 치

면적(㎡)

양 도 일

경북 경주시 OO동

6지구 11블럭 1롯트

6지구 11블럭 1롯트

6지구 11블럭 1롯트

6지구 7블럭 4롯트

148.81

36.61

145.27

181.83

94.4.1

94.5.3

94.5.3

94.6.16

계

512.52