미분양주택 환매조건부 거래는 과세되는가?

대한주택보증(주)는 보증채무를 면하고 그 이행에 따른 손실을 방지하기 위해 시공 중인 미분양주택을 환매조건부로 매입했다. 이후 환매기간이 지나자 해당 주택을 수분양자에게 분양했다.

사업주체가 대한주택보증(주)에 미분양주택을 환매조건부로 매각하는 경우 재화의 공급에 해당하며, 대한주택보증(주)가 당해 미분양주택을 분양하는 경우 면세대상에 해당하지 아니함

【질의 1】에 대하여

대한주택보증(주)가 「주택법 시행령」 제106조제1항제1호에 따른 보증으로 인하여 부담하게 되는 보증채무를 면하고 보증채무 이행에 수반되는 손실을 방지하기 위하여 시공 중인 주택을 일시 매입하여 임대·관리하는 업무를 수행하면서 사업주체로부터 미분양주택을 환매조건부 매매계약으로 매입하는 경우, 당해 사업주체가 대한주택보증(주)에 동 미분양주택을 매각하는 것은 「부가가치세법」 제6조제1항에 따른 재화의 공급에 해당하여 부가가치세가 과세되는 것입니다.

【질의 2】에 대하여

「주택법」에 따른 대한주택보증(주)의 보증업은 면세되는 금융·보험용역에 해당하지만 당해 대한주택보증(주)가 「주택법 시행령」 제107조제1항에 따라 시공 중인 주택을 일시 매입하여 임대·관리하는 업무를 수행하면서 매입한 미분양주택을 환매조건부매매계약에서 정한 환매기간이 경과함에 따라 수분양자에게 분양하는 경우, 당해 미분양주택의 분양은 「부가가치세법」 제12조제3항제10호에 따른 면세되는 금융·보험용역의 공급에 필수적으로 부수되는 재화 또는 용역의 공급에 해당하지 아니하는 것입니다. 끝.

질의

1. 사업주체가 대한주택보증(주)에 미분양주택을 환매조건부로 매각하는 경우 재화의 공급에 해당하는지 여부.

2. 대한주택보증(주)가 환매기간 경과 후 미분양주택을 분양하는 경우 면세되는 금융·보험용역의 필수 부수공급에 해당하는지 여부.

회답

1. 대한주택보증(주)가 「주택법 시행령」 제106조제1항제1호에 따른 보증채무를 면하고 그 이행에 수반되는 손실을 방지하기 위하여 시공 중인 주택을 일시 매입하여 임대·관리하면서 미분양주택을 환매조건부로 매입하는 경우, 사업주체의 매각은 「부가가치세법」 제6조제1항에 따른 재화의 공급에 해당하여 부가가치세가 과세됨.

2. 대한주택보증(주)의 보증업은 면세되는 금융·보험용역에 해당하지만, 「주택법 시행령」 제107조제1항에 따라 매입한 미분양주택을 환매기간 경과 후 수분양자에게 분양하는 것은 「부가가치세법」 제12조제3항제10호에 따른 면세 금융·보험용역의 공급에 필수적으로 부수되는 재화 또는 용역의 공급에 해당하지 아니함.

국세청 법령해석 법규부가 2009-0024 (2009.03.09 회신), "미분양주택 환매조건부 거래는 과세되는가?", GovBrief 국세, https://tax.govbrief.kr/d/nts_cgm/010000000000075049/