쟁점건물의 양도가 부동산매매업에 해당되는지 여부(기각)

소득금액을 추계조사결정방법으로 결정한 것은 잘못이 없는 것으로 판단됨

1. 원처분 개요청구인은 청구외 OOO와 함께 부산직할시 남구 OO동 OOOOOO OO O OOO 대지 613.7㎡를 취득하여 동 지상에 상가건물 1동(10층, 연면적 3,877.7㎡, 이하 “쟁점건물”이라 한다)을 89.3.22 신축한 후 89.12.11 자로 청구외 주식회사 OO주택에게 23억원에 양도한 사실에 대하여, 처분청은 쟁점건물의 양도가 부동산매매업에 해당되는 것으로 보아, 소득금액을 추계조사결정방법으로 결정(청구인 지분 368,438,862원)하여 92.2.16 청구인에게 89년도귀속분 종합소득세 213,209,240원 및 동 방위세 42,762,860원을 부과하자, 청구인은 이에 불복하여 92.4.15 심사청구를 거쳐 92.7.11 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견청구인은 쟁점건물을 당초 임대목적으로 신축하여 약 8개월동안 임대사업을 영위하다가 건물신축에 따른 차입금등을 갚기 위해 청구외 주식회사 OO주택에게 사업(임대업)을 포괄양도하고 양도소득세를 확정신고한 사실까지 있는데도 처분청이 이를 부동산매매업으로 보아 과세한 것은 부당하며, 설사 이 건 부동산매매업으로 보아 종합소득세 과세대상이 된다 하더라도 쟁점건물을 신축양도하면서 아무런 소득도 없이 오히려 85,165,265원(청구인지분 42,582,632원) 상당액의 손해를 보았는데도 추계조사방법으로 소득금액을 결정한 것은 부당하므로 소득금액을 실지조사결정하여 달라는 주장이다.국세청장은 청구인이 쟁점건물을 신축한 후 단기양도한 점등으로 볼때 당초부터 쟁점건물을 판매목적으로 신축한 것으로 인정되므로 이 건 부동산매매업을 영위한 것으로 보아 종합소득세를 과세한 것은 정당하며, 소득금액의 산정도 청구인이 소득금액을 실지조사결정할 수 있는 장부 및 증빙자료등의 제시가 없으므로 추계조사결정한 당초처분은 잘못이 없다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

이 건은 쟁점건물의 양도가 부동산매매업에 해당되는지 여부(이하 “쟁점㉮”라 한다)와 부동산매매업으로 볼 경우 소득금액결정을 실지조사 결정방법으로 할 것인지 또는 추계조사결정방법으로 할 것인지 여부(이하 “쟁점㉯”라 한다)를 가리는데 다툼이 있다.

(1) 쟁점 ㉮에 대하여관련법령을 보면,소득세법 제20조(사업소득) 제1항 제8호 및같은법시행령 제36조제3호의 규정에서 부동산매매업을 영위하여 얻는 소득에 대하여는 종합소득세를 과세할 수 있는 것으로 규정되어 있다. 청구인이 쟁점건물을 신축양도한 것이 부동산매매업을 영위한 것으로 볼 수 있는지의 여부에 대하여 보면,첫째, 청구인은 쟁점건물을 당초 임대할 목적으로 신축하여 임대업을 영위하다가 사업을 포괄양도하였다는 주장이나, 이를 뒷받침하는 구체적인 입증자료는 제시하지 못하고 있다. 둘째, 쟁점건물은 지하 2층, 지상10층(연면적 3,877.7㎡)의 건물로서 그 주용도가 대중음식점등 근린생활시설용으로 되어 있고, 건물의 신축 및 소유권이전사실 관계를 보면, 89.3.22 준공되어 89.3.25자로 청구인 명의로 소유권보존등기한 후 89.12.11 자로 청구외 주식회사OO주택에게 이전됨으로써 건물준공후 약 8개월만에 양도한 사실이 건축물 관리대장 및 등기부등본에 의하여 확인되고 있는 바, 청구인은 불가피한 사정에 의하여 쟁점건물을 신축한 후 단기간내에 양도하게 되었다는 주장만 할 뿐 구체적이고 객관적인 거증자료는 제시하지 못하고 있다. 셋째, 쟁점건물 이외 청구인의 부동산 취득 및 양도사실관계를 보면 81.12월부터 90.12월까지의 기간중 10건의 부동산을 취득하여 5건의 부동산을 양도한 사실이 있는 것으로 처분청의 조사자료에 의해 확인된다. 위와같이 쟁점건물이 준공된후 단기간내에 양도된 점등으로 미루어 볼 때 쟁점건물을 신축하여 양도한 행위는 사업성이 있는 부동산매매업으로 볼 수 있다 할 것이며(쟁점건물을 신축하여 양도한 행위는 부가가치세법에 의한 부동산매매업을 영위한 것으로 심판결정한 바 있음.

국심 91부2697, 94.4.8), 처분청이 이 건 부동산매매업에 해당되는 것으로 보아 종합소득세등을 과세한 것은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

(2) 쟁점 ㉯에 대하여먼저 관련법령 규정을 보면,소득세법 제118조(실지조사결정) 제1항에서 “정부는 과세표준확정신고에 의한 결정을 하는 경우 이외에도 제184조 또는 제185조의 규정에 의한 장부를 비치·기장한 거주자에 대하여 그 비치·기장된 장부와 증빙서류를 근거로 하여 소득금액을 계산할 수 있을 때에는 그 비치·기장된 장부에 의하여 당해년도의 과세표준과 세액을 조사결정하여야 한다”라고 규정하고 있어서 청구인이 비치한 장부와 증빙으로 소득금액을 계산할 수 있으면 실지조사결정방법에 의하여 소득금액을 결정하여야 할 것이다.이 건의 경우첫째, 청구인은 쟁점건물을 신축하여 양도하면서 총수입금액 2,125,223,015원보다 85,165,265원이 더많은 2,210,388,280원이 취득원가로 소요되었기 때문에 실질적으로 손해를 입었다는 주장이나, 쟁점건물의 양도당시에 부동산가격이 상승하고 있었던 점등을 감안하여 볼 때, 청구인의 주장은 일반인의 통념상 인정되기 어렵다.둘째, 청구인은 이 건 소득금액을 실지조사 결정하여 달라는 주장만 할 뿐 쟁점건물 신축과 관련한 공사대금 지급사실등 구체적인 장부 및 관련증빙서류등은 제시하지 못하고 있다.위 사실들로 미루어 볼 때, 쟁점건물 신축양도와 관련하여 85,165,265원(청구인지분 42,582,632원) 상당액의 손해를 보았다는 청구주장은 그 신빙성을 인정하기 어렵다 하겠으며, 처분청이 장부 및 증빙자료의 제시가 없음을 이유로 소득금액을소득세법 제120조의 규정에 의하여 추계조사결정방법으로 결정한 것은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

따라서 심판청구는 청구주장이 이유없으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.