쟁점부동산의 양도를 주택신축판매업으로 볼 수 있는지 여부(기각)

쟁점주택 이외에는 주택을 신축하여 판매한 사실이 없는 등 쟁점부동산의 양도는 주택신축판매업에 해당하지 아니하므로, 처분청이 쟁점부동산의 양도로 인한 소득을 양도소득으로 보아 과세한 당초 처분은 정당함

1. 처분개요

가. 청구인은 배우자인 백OO과 함께 2002.4.9. OOO OOO OOO OOOOO 대지 330.5㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 각 1/2지분으로 취득한 후, 2005.11.25. 쟁점토지 위에 백OO 명의로 다가구주택 및 근린생활시설 703.8㎡(이하 “쟁점주택”이라 하고, “쟁점토지”와 함께 “쟁점부동산”이라 한다)를 신축하여 임대하던 중 2007.7.6. 쟁점부동산을 양도하고, 이에 대하여 주택신축판매에 따른 사업소득으로 보아 종합소득세를 신고하였다.

나. 처분청은 백OO(2009.12.8. 사망)에 대한 세무조사를 실시하여 백OO의 소득이 주택신축판매에 따른 사업소득이 아닌 주택의 양도소득으로 보아 1세대 3주택 중과세율(60%)을 적용하여 2010.12.16. 백OO의 상속인인 청구인에게 2007년 귀속 양도소득세 193,977,200원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2011.3.15. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인과 백OO은 쟁점토지를 나대지로 양도할 경우의 세부담을 경감하기 위해 쟁점주택의 신축시부터 주거 및 임대목적이 아니라 판매를 목적으로 건축하였고, 2005.11.25. 완공 후 중개업소를 통해 판매절차를 진행하였으나 2005.8.31. 부동산종합대책으로 인한 실거래가 과세 등의 세제변화와 지역경기 소강으로 지연되었으며, 2007.5.3. 백OO의 사업자등록시 사업목적에 건설/주택신축판매를 추가한 후 2007.7.6. 쟁점부동산을 양도하였던 것으로, 쟁점부동산의 양도는 건설업의 주택신축판매에 해당하므로 사업소득으로 신고한 내용을 부인하고 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 취소하여야 한다.

나. 처분청 의견

백OO은 쟁점주택 및 OOO OOO OOO OOOOO 소재 건물이외에는 주택을 신축하여 판매한 사실이 없고, 쟁점주택을 분양하기 위하여 노력한 사실이 없으며, 분양이 부득이하게 지연될 만한 사유가 확인되지 않고, OOOOO OOO OOOOO OOOOO에서도 임대사업을 영위하고 있으며, 쟁점부동산을 양도하기 2개월 전에 주택신축판매업 사업자등록을 추가한 점을 고려하면, 쟁점주택은 주택신축판매가 아닌 임대목적으로 신축하여 사용 중 양도한 것으로 보여지므로, 이 건 양도소득세 부과처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점부동산의 양도를 주택신축판매업으로 볼 수 있는지 여부

나. 관련 법령

(1) 소득세법(2009.12.31. 법률 제9897호로 개정되기 전의 것) 제19조 【사업소득】

① 사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

6. 건설업(대통령령이 정하는 주택신축판매업을 포함한다. 이하 같다)에서 발생하는 소득

② 사업소득금액은 당해연도의 총수입금액에서 이에 소요된 필요경비를 공제한 금액으로 한다.

③ 사업소득의 범위에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제94조 【양도소득의 범위】

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지(「지적법」에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득

(2) 소득세법 시행령(2010.2.18. 대통령령 제22034호로 개정되기 전의 것) 제32조 【주택신축판매업의 범위】

① 법 제19조 제1항 제6호에서 “대통령령이 정하는 주택신축판매업”이라 함은 다음 각호의 것을 말한다.

1. 주택을 건설하여 판매하는 사업

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청의 심리자료 및 매매계약서 등에 의하면, 청구인과 배우자 백OO은 2002.4.9. 쟁점토지 및 OOO OOO OOO OOOOO 대지 658.8㎡(이하 “쟁점외토지”라 한다)를 각 1/2지분으로 취득하고, 백OO 명의로 2005.5.3. 쟁점외토지 위에 근린생활시설 393.76㎡(이하 “쟁점외건물”이라 한다)를, 2005.11.25. 쟁점토지 위에 쟁점주택을 각각 신축한 후 2007.6.8. 쟁점부동산에 관하여 이OO, 이OO과 매매계약을 체결하고 2007.7.6. 소유권이전등기를 한 것으로 나타난다.

(2) 처분청의 전산자료에 따르면, 백OO의 사업자등록 이력은 <표1>과 같이 나타난다. <표1> 백OO의 사업자등록 이력 O

(3) 처분청의 전산자료에 따르면, 백OO의 부동산 거래내역은 아래<표2>와 같이 나타난다. <표2> 백OO의 부동산 취득 및 양도내역 (OO O O)

(4) 처분청 과세자료에 따르면, 백OO은 쟁점토지의 1/2지분 및 쟁점주택의 양도에 대하여 2008년 5월 종합소득세 21,599,000원을 신고하였고, 청구인은 쟁점토지의 1/2지분 양도에 대하여 2008.5.30. 양도소득세 신고를 하고, 2008.6.2. 13,825,390원, 2008.7.31. 60,697,930원을 납부한 사실이 나타난다.

(5) 일반건축물대장에 따르면, 쟁점주택은 주용도가 제2종근린생활시설ㆍ단독주택, 연면적 703.8㎡, 층수는 지상 4층의 철근콘크리트 건물로서, 건축물 현황은 아래 <표3>과 같이 확인된다. <표3> 쟁점주택 건축물 현황

층별

구조

용도

면적(㎡)

1층

철근콘크리트구조

제2종근린생활시설(일반음식점)

166.5

2층

철근콘크리트구조

제2종근린생활시설(사무소)

153.9

3층

철근콘크리트구조

단독주택(다가구주택)

191.7

4층

철근콘크리트구조

단독주택(다가구주택)

191.7

(6) 청구인과 백OO의 쟁점토지 및 쟁점외토지의 매수를 중개한 공인중개업자 홍OO의 경위서(2011.3.14.)에 따르면, “본인은 쟁점토지와 쟁점외토지를 나대지 상태로 매도하게 될 경우 양도소득세가 중과되므로 건물을 신축하여 판매할 것을 권유하여 건축업자를 소개시켜 주었고, 본인의 세무상식이 부족하여 부동산 신축판매업이 아닌 임대사업자로 등록하였으며, 본인이 매일경제신문에 매물광고를 게재하면서 주위지역의 시세에 맞추어 매매할 것을 권하여 매매가 이루어졌다”고 기재되어 있다.

(7) 박OO(OOOOO OOO OOO OOOOOO OOOO OOO OO부동산), 김OO(OOO OOO OOO OOOOO OO부동산), 허O(OOO OOO OOO OOOOO OOO공인중개사)의 확인서에 따르면, 청구인과 백OO은 쟁점부동산의 매도를 위해 확인자에게 중개행위를 의뢰하였으나 실제 매도가 이루어지지는 않은 사실을 각각 확인하고 있다.

(8) 공인중개사 홍OO이 OOOO신문에 쟁점부동산 매각광고를 게재하였다는 진술과 관련하여 제출한 광고내용을 살펴보면, 2006.8.16.자 OOOO ‘부동산 매물안내’란에 아래와 같은 광고가 게재되어 있음이 나타난다.

OOO OOO 상가주택 대지96평, 연면적 211평 5층 건물 14억5,000만원. 융자 3억7,000만원, 보증금 5억9,300만원, 월세 691만원. (OOO)OOOOOOOO

(9) 청구인은 OOOOO OOOOO OOOOO 소재 부동산의 임대와 관련하여, 해당 부동산의 취득가액은 1,204,500,000원이고, 보증금은 3,000만원, 연간 임대료는 20,640,000원(1층 월임대료 870,000원, 2층 월임대료 850,000원)으로서 연간 수익률이 1.7퍼센트[20,640,000/(1,204,500,000 - 30,000,000)]에 불과하여 임대목적으로 취득한 것이 아니라고 주장하고, 해당 부동산의 매매계약서 및 해당 부동산 1층을 보증금 2,000만원, 월 임대료 870,000원에 임차한 ‘상가/점포 월세 계약서’ 등을 제출하였다.

(10) 살피건대, 주택의 신축판매가 주택신축판매업에 해당하는지 여부는 그 행위가 수익을 목적으로 하고 그 규모, 횟수 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지의 여부 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 하는바(조심 2009서1582, 2009.7.22. 같은 뜻임), 백OO이 쟁점주택 이외에는 주택을 신축하여 판매한 사실이 없는 점, 백OO이 쟁점외건물과 쟁점주택을 신축한 2005년도에 개업일을 2005.5.1.로 하여 임대 사업자등록을 하면서 주택신축판매업 사업자등록은 하지 아니하다가 쟁점부동산의 매매계약 체결일인 2007.6.8. 1개월 전 2007.5.3.에 건설/주택신축판매업 사업자등록을 추가한 점, 청구인과 백OO이 OOOOO OOO OOOOO에서도 건물을 임대하여 임대수익을 올린 점, 홍OO이 쟁점부동산의 매각을 위해 OOOO신문에 게재하였다는 광고상의 부동산이 쟁점부동산과는 상이하고 달리 홍OO, 박OO, 김OO, 허O의 확인만으로는 백OO이 쟁점주택을 판매목적으로 신축하여 이에 따라 판매하려고 노력한 사실을 인정하기에는 어려운 점 등을 종합하면 쟁점부동산의 양도는 주택신축판매업에 해당하지 아니하므로, 처분청이 쟁점부동산의 양도로 인한 소득을 양도소득으로 보아 과세한 당초 처분은 정당한 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.