청구인이 증여받은 쟁점부동산의 증여세 과세가액 산정시 임대보증금으로 차감한 채무액에 대하여 그 실제보다 과다한 것으로 보아 이를 부인하고 증여세를 결정.고지한 처분의 당부

청구인이 제시한 임대차게약서는 임차인이 사업개시한 이후 작성한 것으로 사업자등록시 제출된 것과 상이하고 그 수령 증빙 역시 입금자 등이 상이하며 임대차가 게속되고 있음에도 이를 반환하였다고 주장하고 있는 점 등에 비추어 청구인이 제시한 임대보증금을 실제금액이라고 인정하기 어려움

1. 처분개요

가. 청구인은 2011.12.8. OOO 소재 상가(토지 350.1㎡, 건물 연면적 1,333.54㎡인 임대용 건물이며, 이하 “쟁점상가건물”이라 한다)를 부(父) 김OOO으로부터 증여받고, 2012.2.28. 쟁점상가건물의 증여재산가액을 OOO원, 채무액을 OOO원 (쟁점상가건물의 임대보증금)으로 하여 증여세를 신고·납부하였다.

나. 처분청은 2012년 9월 청구인의 증여세 신고내용 중 채무액의 적정여부에 대한 현장확인을 실시하여, 쟁점상가건물의 임대보증금이 실제보다 OOO원이 과다신고된 것으로 보아 이를 채무액에서 차감 하여 2012. 11.7. 청구인에게 2011.12.8. 증여분 증여세 OOO원을 결정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2013.1.28. 이의신청을 거쳐 2013.5.20. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인의 부 김OOO은 건강상의 이유로 쟁점상가건물의 관리가 힘들어지자 청구인에게 관리를 맡겼다가, 2011.12.8. 청구인에게 증여하였고, 증여당시 쟁점상가건물의 임대보증금은 청구인이 증여세 신고시 채무액으로 신고한 금액과 같은 OOO원이다.

(2) 청구인의 부 김OOO은, 1990년 쟁점상가건물을 신축하여 부동산 임대업을 하면서 세법에 대한 무지와 주위 부동산 중개업자들의 조언에 따라 실제 임대보증금보다 낮은 가액으로 신고했고, 실제로 받은 임대보증금과 신고된 계약서와의 임대보증금 차이는 별도의 합의서를 작성해 주었으며, 임차인들이 사업자등록시에 관할세무서에 신고한 임대보증금은 실제 임대보증금이 아니다.

(3) 청구인의 부 김OOO은 쟁점상가건물의 증여에 앞서 임차인들에게 증여한 사실을 알렸고, 이에 임차인들이 김OOO에게 임대보증금에 대한 보증을 요구하여, 김OOO이 실제 임대차계약서를 청구인에게 확인시키고 청구인이 임차인들에게 임대보증금에 대한 채무인수확인서를 써주고, 2011년 제2기 부가가치세 신고부터는 실제 임대보증금을 반영하여 신고하기로 합의하였는바, 이후 부가가치세 신고서와 종합소득세 신고서는 실제 임대보증금이 반영되어 있으며, 청구인이 쟁점상가건물을 증여받은 후 만기가 도래하거나 중도에 퇴거한 임차인들에게 실제 임대보증금을 반환해 주었다.

나. 처분청 의견

(1) 일반적으로 임대차계약서는 임차인이 사업을 개시하기 전에 작성하는 것이 원칙임에도, 청구인의 실제 임대차계약서라고 제출한 계약서는 모두 임차인이 사업을 개시한 이후에 작성된 계약서이고, 사업자등록신청이나 정정신고시에 제출한 임대차계약서 내용과 다를 뿐만 아니라 계약일자나 존속기간·임대료 등 표기내용을 삭제하고 다시 기재하였거나 연필로 작성하고 다시 펜으로 작성한 것으로 보여 실제 계약서로 볼 수 없다.

(2) 임대보증금을 반환하였다는 청구인의 통장거래내역도 채무 신고액을 정당화하기 위해 실제와 다르게 거래되어 신뢰할 수 없으며, 처분청의 현장확인 과정에서 청구인의 부 김OOO이 채무액으로 공제한 임대보증금은 사실과 다르며 선세(先貰)를 임대보증금으로 환산하여 신고하였다고 진술한 점, 임차인들도 건물주 요청으로 어쩔 수 없이 사실과 다른 임대차계약서를 작성해 주었다는 구두진술한 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어렵다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

부(父)로부터 쟁점상가건물을 증여받으면서 인수한 임대보증금 채무액이 OOO원이라는 청구주장의 당부

나. 관련법령

(1) 상속세 및 증여세법 제47조 (증여세 과세가액)

① 증여세 과세 가액은 증여일 현재 이 법에 따른 증여재산가액을 합친 금액[제40조 제1항 제2호, 제41조의3, 제41조의5, 제42조 제4항에 따른 증여재산(이하 “합산배제증여재산”이라 한다)의 가액은 제외한다]에서 그 증여재산에 담보된 채무(그 증여재산에 관련된 채무 등 대통령령으로 정 하는 채무 를 포함한다)로서 수증자가 인수한 금액을 뺀 금액으로 한다.

③ 제1항을 적용할 때 배우자 간 또는 직계존비속 간의 부담부증여(負擔附贈與, 제44조에 따라 증여로 추정되는 경우를 포함한다)에 대해서는 수증자가 증여자의 채무를 인수한 경우에도 그 채무액은 수증자에게 인수되지 아니한 것으로 추정한다. 다만, 그 채무액이 국가 및 지방자치단체에 대한 채무 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 객관적으로 인정되는 것인 경우에는 그러하지 아니하다.

(2) 상속세 및 증여세법 시행령 제36조 (증여세 과세가액에서 공제 되는 채무)

① 법 제47조 제1항에서 “그 증여재산에 관련된 채무 등 대통령령으로 정하는 채무”란 증여자가 해당 재산을 타인에게 임대한 경우의 해당 임대보증금을 말한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청과 청구인이 제출한 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 청구인은 2011.12.8. 쟁점상가건물을 부(父) 김OOO으로부터 증여받고, 2012.2.28.에 증여재산가액을 OOO원, 채무액(쟁점상가건물에 대한 임대보증금) OOO원, 납부세액 OOO원으로 증여세를 신고·납부하였는바, 증여세 신고서에는 증여계약서, 임대보증금 채무액에 대한 채무부담계약서 및 부동산임대차계약서의 각 사본이 첨부되어 있다. 한편, 청구인과 증여자인 김OOO 간에 작성된 증여계약서(작성일 : 2011.12.8.)에는 증여자인 김OOO이 본인 소유인 쟁점상가건물을 수 증자인 김OOO에게 증여하기로 약정하고 수증자인 김OOO은 이를 수락 한다는 내용으로 되어 있으며, 쟁점상가건물의 임대보증금채무액에 대하여는 기재된 내용이 없는 것으로 확인된다. (나) 처분청은 위 증여세 신고의 채무액 적정여부에 대한 현장 확인을 실시하여, 쟁점상가건물의 증여재산가액 OOO원은 청구인이 OOO에 소재한 (주)OOO감정평가법인 OOO지사 및 (주)OOO평가법인 OOO지사 등 2개의 감정평가기관에서 평가한 감정가액의 평균액으로 신고되어 이견이 없으나, 사업장임대·임차내용에 대한 국세통합전산자료 수록내용, 증여자 김OOO의 쟁점상가건물에 대한 부가가치세 신고내용 및 임차인들과 김OOO의 진술 등을 종합하여 쟁점상가건물의 임대보증금채무액을 청구인이 신고한 OOO원이 아니라 OOO원으로 보고, 과다신고채무액 OOO원을 공제되는 채무액에서 제외하여 이 건 증여세를 부과처분한 것으로 확인된다.

한편, 청구인은 쟁점상가건물의 임대보증금을 임차인들로부터 수령하였다는 증빙으로 청구인의 모 임OOO의 금융계좌OOO의 거래내역 사본을 첨부하여 소명자료를 제출하였으나 처분청이 위 금융기관에서 직접 제출받은 거래내역 원본과 대조한 결과 당초 제출된 거래내역 및 소명내용이 원본과 달리 조작되어 허위인 것으로 확인되었다고 ‘현장확인 보고서‘에 기재되어 있다(아래 <표6 참조). (다) 쟁점상가건물의 임차인 중 김OOO이 2007. 5.31. 처분청에 제출한 사업자등록정정신고서 및 첨부서류를 보면,

① 사업자등록정정신고서상 임대차계약기간이 2006.7.1.～2007.6.30.이며, 보증금 OOO원, 차임(연세, 年貰) OOO원으로 기재되어 있으며,

② 이를 뒷받침하는 부동산임대차계약서(작성일: 2006.6.15.) 사본 및

③ 2007.4.10. OOO시교육청에서 재교부한 ‘학원변경등록증’(위치: 쟁점상가 2층 → 2,3층, 정원 600명→ 800명, 시설: 강의실 164.62㎡, 7실 → 강의실 230.14㎡, 9실)이 첨부되어 있다.

(2) 청구인은 쟁점상가건물을 증여받은 후인 2012.4.30. 임차인 권OOO에게 OOO원, 2012.6.5. 임차인 김OOO에게 OOO원, 2012.8.16. 임차인 이OOO에게 OOO원을 쟁점상가건물의 임대보증금 반환금으로 각각 지급하였다고 주장하면서 청구인 명의의 OOO신용협동조합 개설 자립예탁금(계좌번호: 132-070-***600)통장 사본을 제시하고 있으나, 동 통장사본에는 당일자에 해당금액이 출금된 사실은 확인되나 추가적인 증빙제시가 없어 동 출금액이 임차인인 권OOO, 김OOO, 이OOO에게 실제 지급되었는지에 대하여는 확인되고 있지 아니한다.

(3) 살피건대, 청구인은 부로부터 증여받은 쟁점상가건물의 임대보증금이 OOO원이라면서 그 금액에 맞는 임대차계약서와 채무부담계약서 및 금융거래통장 사본을 제시하고 있으나, 일반적으로 임대차계약서는 임차인이 사업을 개시하기 전 또는 과세관청에 사업자등록을 신청하기 전에 작성하는 것이 원칙임에도, 위에서 본 바와 같이 청구인이 실제 임대차계약서라고 제시한 계약서는 모두 임차인이 사업을 개시한 이후에 작성된 계약서로서 임차인들이 사업자등록신청시 처분청에 제출한 계약서와는 임차기간, 보증금(월세) 등이 불일치하고 있는 점, 임차인들로부터 받은 임대보증금 수령증빙이라고 제시한 청구인의 모 임OOO 명의의 OOO신용협동조합 계좌에

① 2007.7.27. 입금된 OOO원이 임차인 김OOO의 임대보증금이라고 주장하나 청구인이 제시한 임대차계약서는 월세가 없이 보증금만 OOO원으로 차액 OOO원의 입금사유를 밝히지 못하고 있는 점,

② 2009.9.16. 입금된 OOO원이 임차인 김OOO의 임대보증금이라고 주장하나 통장사본에는 입금자금원천이 대출실행OOO으로 확인되고 있는 점,

③ 2010.10.26. 입금된 OOO원과 OOO원 등 OOO원이 임차인 이OOO의 임대보증금이라고 주장하나 통장사본에는 입금인이 김OOO(김OOO의 딸, OOO원)과 김OOO(OOO원)으로 확인되고 있는 점,

④ 2010.12.10.에 OOO원, 2010.12.13.에 OOO원 등 OOO원을 임차인 권OOO가 입금한 것으로 주장하나 통장사본에는 권OOO가 아닌 김OOO이 입금한 것으로 확인되고 있는 점 등에 비추어 청구인이 실제 임대차계약서라고 제시한 계약서는 신빙성이 없어 보인다. 또한, 청구인이 쟁점상가건물을 증여받은 이후에 임차인들에게 임차보증금을 반환OOO하였다면서 청구인 명의의 통장사본을 제시하고 있으나, 동 통장사본에는 해당 일자에 위 금액이 출금된 내역만 나타날 뿐 실제 임차인들에게 지급되었음을 확인할 수 있는 증빙(임차인들의 계좌로 이체 영수증 또는 임차인들의 확인서 등)의 제시가 없고, 2012.5.7. 쟁점상가건물에서 제주시 이도이동으로 전출한 권OOO를 제외한 임차인들OOO은 심리일 현재까지도 계속 쟁점상가건물에서 사업을 영위하고 있는 사업자들로서 쟁점상가건물을 증여받은 청구인이 동 임차인들에게 임대보증금을 반환할 이유가 없음에도 보증금을 반환하였다고 주장하고 있는 점 등을 종합하여 보면, 청구인이 쟁점상가건물을 증여받으면서 동 건물에 대한 임대보증금 채무액 OOO원을 수증자로부터 인수한 것이라는 청구주장을 받아들이기는 어렵다 할 것이다. 따라서, 청구인의 임대보증금채무 신고액 OOO원 중 처분청이 현장확인시 확인한 OOO원만을 부담부증여가액으로 보아 이 건 증여세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.