총원가중 건물연면적에서 분양면적이 차지하는 비율을 곱하여 계산한 처분의 당부(기각)

부동산 매매업소득을 계산하기 위한 토지 등 매매차익의 계산은 타사업소득과는 별도로 이루어지는 것으로서 관련규정에 따라 타 사업소득에서 발생한 결손금을 통산하는 것은 허용되지 아니하므로 위 주장은 이유없음.

1. 처분개요

청구인은 1990년 중에 서울 OO구 OO동 OOOOO O 지상에 오피스텔 6,887.56㎡를 신축하여 그 중 5,859.39㎡를 분양하였다. 처분청은 위 오피스텔의 신축·분양과 관련하여 1993.2.18. 청구인에게 1990년도분 종합소득세 78,069,060원 및 동방위세 15,617,810원을 부과하였다. 청구인은 위 처분에 불복하여 1993.3.15. 심사청구를 거쳐, 같은해 6.11. 심판청구를 하였다.

2. 청구인의 주장과 국세청장 의견 가. 청구인의 주장

(1) 청구인은 위 오피스텔의 신축·분양과 관련된 과세표준 및 세액을 신고·납부함에 있어서 분양된 오피스텔의 분양원가는 총원가에 총분양예정가격에서 분양수입금액이 차지하는 비율을 곱하여 계산하였는데, 처분청은 위와 같이 계산한 분양원가를 부인하고 총원가에 총 건물연면적에서 분양면적이 차지하는 비율을 곱하여 계산한 금액을 분양원가로 하여 위와 같이 과세하였으나 이는 부당하다.

(2) 청구인은 1990년도 중에 위 오피스텔의 신축·분양과는 별도로 음식점업을 하였고 음식점업에서 63,281,184원의 결손금이 발생하였으므로 이를 오피스텔 사업의 소득에 통산하여야 하는 데도 이를 하지 아니한 처분은 부당하다.

나. 국세청장 의견

(1) 오피스텔을 신축하여 분양함에 따라 이에 대응되는 분양원가를 배분함에 있어 미분양된 면적에 대한 예정가액을 총분양 예정가액에 대한 비율로 안분하여 공사원가를 계산한다면 이는 막연히 추정에 의하여 원가를 배분하게 되고, 또한 기간 손익이 자의적으로 조작될 여지가 있을 수 있다는 점에서 합리적인 원가배분 방법이라 보기 어렵다고 하겠으므로 건물 총연면적을 기준으로 하여 분양면적이 차지하는 비율에 의거 분양원가를 계산하고 재고자산 평가차액 45,175,850원을 소득금액에 가산한 처분은 정당하다.

(2) 청구인은 오피스텔 신축·분양에 따른 부동산매매업 소득을 계산함에 있어서 음식점영업에서 발생된 결손금을 통산하여야 한다고 주장하나 이 사건 부동산 매매업소득을 계산하기 위한 토지 등 매매차익의 계산은 타사업소득과는 별도로 이루어지는 것으로서 관련규정에 따라 타 사업소득에서 발생한 결손금을 통산하는 것은 허용되지 아니하므로 위 주장은 이유없다.

3. 심리 및 판단

가. 분양원가의 계산에 관하여 국세기본법 제20조 에서는 국세의 과세표준을 조사·결정함에 있어서 당해 납세의무자가 계속하여 적용하고 있는 기업회계의 기준 또는 관행으로서 일반적으로 공정·타당하다고 인정되는 것은 이를 존중하여야 한다. 다만, 세법에 특별한 규정이 있는 것은 그러하지 아니하다고 규정하고 있다. 한편, 이 사건 처분이 있게된 경위를 보면, 청구인은 오피스텔의 신축·분양과 관련된 신고소득금액을 계산함에 있어서 분양원가를 분양예정가액 기준으로 안분계산하였으나 처분청은 위 분양예정가액이 자의적으로 결정된 것이라는 이유로 원가계산의 기준이 될 수 없다 하여 이를 부인하고 분양면적기준으로 분양원가를 재계산하여 위와 같이 과세하였음을 알 수 있다. 그런데, 오피스텔의 신축·분양 등과 관련된 원가계산방법에 관하여는 세법에 특별히 규정한 바가 없으므로 일반적으로 공정·타당하다고 인정되는 방법에 의하여야 할 것인데, 이와 관련하여 재무부예규(직세 1264-765, 1981.9.24)는 “부동산매매업을 영위하는 법인이 장기(2개 사업연도 이상)에 걸쳐 당해 부동산을 분할 매매하는 경우 그 양도된 부동산에 대응하는 매출원가는 분양면적에 의하여 배분하여야 할 것임.

다만, 당해 법인이 분양가액에 의하여 당해원가를 배분하는 경우에도 그 방법의 계속성이 유지되는 한 그 방법도 인정되어야 할 것임”이라고 해석한 바 있고 한국 공인회계사회에서도 1981.12.5 자로 “대단위 상가 신축분양시 원가계산은 층별·방향별 위치에 따라 분양가가 현저하게 다르기 때문에 적정한 손익을 인식하기 위하여는 예정판매가격 등을 고려하는 등급별 종합원가 계산방법이 단순종합원가계산 보다 합리적임”이라고 해석하였음에 비추어 오피스텔의 신축·분양에 대한 분양원가계산에 있어서도 그 분양원가를 분양가액 또는 분양예정가액 기준으로 계산하였다 하여 그것이 부당하다고 할 수는 없다고 판단된다. 따라서, 청구인이 당초 처분청에 소득금액을 신고함에 있어 분양예정가액 기준으로 분양원가를 계산하였고 그 분양예정가액의 산정이 합리적이라고 인정된다면 이를 부인하는 것은 부당하다고 할 것인 바, 이에 따라 우리 심판소에서는 청구주장의 분양예정가액의 내용과 그 합리성여부를 심리하기 위하여 청구인에게 수차(국심 46830-3298, 93.9.13, 국심 22662-3485, 93.11.3, 국심 22662-4280, 93.12.16.)에 걸쳐 분양예정가액에 관한 자료를 제출하도록 요구하였으나 청구인은 이에 응하지 아니하고 있어서 청구인이 당초 신고한 분양원가계산의 합리성여부에 대한 심리가 불가능한 상태에 있다. 그렇다면 청구인의 당초 신고한 분양원가계산이 정당하다고 인정하기는 어렵다고 할 수 밖에 없고, 한편 처분청에서 이 사건 분양원가를 계산함에 있어서 채택한 분양면적 기준에 의하였음은 실지로 분양된 면적을 기준으로 하여 객관적인 방법으로 분양원가를 계산하였다고 할 것이어서 이 기준에 따랐다고 하여 특별히 부당한 것으로는 보이지 아니한다.

이상을 종합하건대, 이 사건 청구인의 분양원가 계산내용을 부인하고 건물의 분양면적 기준으로 분양원가를 재계산한 처분에는 잘못이 없다고 판단된다.

나. 결손금의 통산에 관하여 청구인은 오피스텔의 신축·분양에 따른 소득을 계산함에 있어서 음식점업에서 발생된 결손금을 통산하여야 한다고 주장한다. 그러나 오피스텔의 신축·분양에 따른 소득은 부동산매매업 소득으로서 이 소득에 대하여는 소득세법 제82조 , 제92조, 동법시행령 제134조 , 동법시행규칙 제67조 에 의하여 토지 등 매매차익에서 기타 필요경비 및 소득공제액을 공제한 후 산출된 금액에 세율을 적용하여 소득세법 제92조 제2항의 규정에 의한 종합소득 산출세액을 계산하고 이 세액을 소득세법 제70조 의 규정에 의한 종합소득 산출세액과 비교하여 그중 많은 금액을 종합소득 산출세액으로 하도록 규정되어 있고 청구인의 경우 소득세법 제92조 제2항의 규정에 의한 종합소득 산출세액이 많은 금액이 되어 이를 청구인의 종합소득 산출세액으로 결정한 사실을 인정할 수 있는 바, 위 소득세법 제92조 제2항의 규정에 의한 종합소득 산출세액 계산에 있어서의 과세표준이 되는 토지 등 매매차익, 기타 필요경비, 소득공제액에는 부동산매매업 이외에서 발생된 결손금의 통산이 불가능하다고 할 것이므로 이 사건 음식점업에서 발생한 결손금을 통산하여야 한다는 주장은 이유없다.

다. 결론 따라서 이 심판청구는 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 , 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.