토지의 양도차익을 청구인이 주장하는 실지거래가액으로 결정할 수 있는지 여부(기각)

청구인이 주장하는 양도가액은 달리 반증없는 한 이를 실지거래가액으로 받아들이기 어렵다 할 것이다.그렇다면 취득 및 양도가액 중 적어도 양도가액에 대한 실지거래가액이 불분명하다 할 것이어서 취득가액에 대한 실지거래가액이 확인되는지에 대하여는 이를 더 나아가 살펴 볼 것이 없이 토지의 양도차익은 취득 및 양도가액을 모두 기준시가에 의하여 결정함이 적법하므로 처분이 부당하다는 청구인의 주장은 이유 없음

1. 사실청구인은 서울시 OO구 OO동 OOOO OOOO OO OOOO에 거소를 둔 사람으로 서울시 강남구 OO동 OOOO 대지 364.3평방미터(이하 “이 건 토지”라 한다)를 78.2.5 청구외 OOO으로부터 취득하여 88.2.6 청구외 OOO에게 양도하고 이 건 토지의 양도차익을 실지거래가액(취득가액 : 38,800,000원, 양도가액 : 90,000,000원)으로 계산하여 88.3.31 처분청에 자산양도차익예정신고 자진납부한 데 대하여,처분청은 청구인이 신고한 취득 및 양도가액 중 양도가액 90,000,000원은 평당 817,000원으로서 양도당시 탐문조사된 인근토지의 시세인 평당 5,000,000원에 비하여 현저히 낮아 이를 실지거래가액으로 인정할 수 없다 하여 이 건 토지의 양도차익을 기준시가로 계산하여 90.2.16자로 청구인에게 88년 귀속분 양도소득세 22,528,190원 및 동 방위세 4,505,630원을 결정고지 하였다.

2. 청구인 주장청구인은 이 건 토지를 38,000,000원에 취득하여 90,000,000원에 양도하였음이 청구인이 제시한 매매계약서 및 거래상대방의 확인서에 의거 밝혀짐에도 처분청이 청구인의 자산양도차익 예정 신고내용을 부인하고 이 건 추징함은 부당하다는 주장이다.

3. 국세청장 의견청구인은 이 건 토지를 78.2.8 금 38,800,000원에 취득하여 88.2.6 금 90,000,000원에 양도한 것으로 하여 자산양도차익예정신고를 하였으나 청구인이 실지거래가액이라고 주장하는 양도가액 90,000,000원을 평당가액으로 환산하면 평당 817,000원에 불과하나 양도당시 당해 부동산 인근의 부동산시가는 평당 5,000,000원 정도로 청구인이 주장하는 실지거래가액과는 현저하게 차이가 발생되어 청구인이 신고한 양도 및 취득가액을 실지거래가액으로 볼 수 없으며 이를 확인할 수 있는 명백한 증빙의 제시도 없어 처분청이 이 건 토지(대지)의 양도에 대하여 양도 및 취득당시의 기준시가에 의하여 양도소득세 등을 과세한 당초처분은 정당하다는 의견이다.

4. 쟁점이 건 심판청구의 쟁점은 이 건 토지의 양도차익을 청구인이 주장하는 실지거래가액으로 결정할 수 있는지를 가리는 데 있다.

5. 심리 및 판단

처분청이 이 건 토지의 양도 및 취득당시의 실지거래가액이 불분명한 것으로 보아 그 양도차익을 기준시가로 결정하여 전시 1항 기재와 같이 과세한 데 대하여 청구인은 이 건 토지를 38,800,000원에 취득하여 90,000,000원에 양도하였음이 자산양도차익 예정신고시 첨부 제출한 제증빙에 의거 확인되니 이 건토지의 양도차익을 위 실지거래가액으로 결정하여야 한다고 주장한다.

먼저 이 건 토지의 양도당시 실지거래가액이 확인되는지를 살펴보건대,청구인은 이 건 토지의 양도당시 실지거래가액이 90,000,000원임을 주장하며 그 증빙으로 양도계약서사본과 거래상대방의 확인서를 제시하고 있으나 당심판소에서 위 계약서원본의 제출을 요구하였음에도 아무런 이유없이 이에 불응하고 있는 반면,첫째, 청구인이 신고한 양도가액이 국세청 기준시가 109,191,639원의 82.4%에 불과하고,둘째, 청구인이 이 건 토지를 보유한 기간(78.2.5-88.2.6)중에 당해토지의 과세시가표준액(양도당시 : 38,522,900원, 취득당시 4,408,030원)은 8.5배 상승하였음에도 청구인이 주장하는 양도가액(90,000,000원)은 그 취득가액(38,800,000원)보다 불과 2.5배 상승한 것으로 나타나며,셋째, 이 건 토지 양도일(88.2.6)보다 앞서 87.4.1자로 조사적성된 한국감정원의 [전국도시지역토지시가조사표]에 의하면, 이 건 토지 소재지인 강남구 OO동의 주거지역(상·중·하로 구분하여 조사됨)의 “중지역”의 시세가 평방미터당 423,000원(주 : 이 건 토지와 연접된 OOOO 소재 토지 366평방미터를 한국감정원이 88.7.8자로 감정하면서 위 시가조사표상의 “중지역단가”를 적용하여 평가한 사실이 관련 감정평가서에 의거 확인됨)으로 나타나는 바, 청구인이 주장하는 양도가액 90,000,000원은 위 시가조사표의 기준단가에 의한 평가액 154,098,900원(364.3평방미터 × 423,000원/평방미터)의 58.4%에 불과한 것으로 나타나는 바,위 설시한 내용을 종합하여 볼 때 청구인이 주장하는 양도가액은 달리 반증없는 한 이를 실지거래가액으로 받아들이기 어렵다 할 것이다.

그렇다면 이 건의 경우 취득 및 양도가액 중 적어도 양도가액에 대한 실지거래가액이 불분명하다 할 것이어서 취득가액에 대한 실지거래가액이 확인되는지에 대하여는 이를 더 나아가 살펴 볼 것이 없이 이 건 토지의 양도차익은 취득 및 양도가액을 모두 기준시가에 의하여 결정함이 적법하므로 이 건 처분이 부당하다는 청구인의 주장은 이유없다고 판단된다.

6. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없다고 인정되므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.