취득당시는 특정지역이 아니었으나 양도당시는 특정지역에 소재한 토지를 지방자치단체로부터 74.12.31 이전에 취득하여 개인에게 88.9.19 양도한 데 대한 양도차익의 산정기준을(경정)

양도가액은 배율방법에 의하여 평가한 가액으로, 취득가액은 재무부령이 규정한 환산가액 방법에 따라 그 취득가액을 결정하여야 함

1. 사실청구인은 서울특별시 서초구 OO동 OOOO 소재 OOOOO OOO OOOO에서 거주하는 사람으로, 청구인이 73.1.22 서울특별시로부터 3,714,200원에 취득한 같은시 강남구 OO동 OOOOO소재 대지 861.7평방미터중 214.9평방미터를 82.8.27 자로 청구외 OOO에게 양도하였다가, 청구인과 위 OOO가 공동으로 청구인지분 646.8평방미터(이하 “쟁점토지”라 한다)와 위 OOO지분 214.9평방미터를 88.9.19 자로 청구외 OOO에게 861,300,000원에 양도한 후 쟁점토지거래에 대하여 청구인이 88.7.19 자로 취득가액은 실지거래가액, 양도가액은 환산하여 양도소득세 65,064,220원 및 동방위세 13,012,840원을 신고납부한데 대하여처분청은 쟁점토지의 취득일을 75.1.1(의제취득일)로 하고 지방자치단체로부터 취득하였다가 개인에게 양도하였다고하여 취득가액은 의제실지거래가액인 4,840,394원, 양도가액은 실지양도가액인 646,499,756원(861,300,000원 × 646.8/861.7)으로하여, 90.4.2 양도소득세 217,652,630원 및 동방위세 43,530,530원을 부과처분 하였는 바, 청구인은 이에 불복하여 90.5.1 심사청구를 거쳐 90.7.30 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장쟁점토지는 74.12.31 이전인 73.1.22 자로 서울특별시로부터 취득한 자산이므로 그 취득일은 75.1.1 로 의제되는데, 75.1.1 현재의 시가를 알 수 없으므로 취득가액은 기준시가(또는 물가상승감안 금액중 큰 금액)로 하여야 하고 양도가액도 기준시가로 하여야 하는 바, 취득당시는 특정지역이 아니었으나 양도당시인 88.9.19 에는 특정지역에 해당하므로 양도가액은 배율방법에 의한 기준시가, 취득가액은 환산방법에 의한 기준시가로 하여 당초처분을 경정하여야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견소득세법 제23조제4항 단서,소득세법 제45조제1항 제1호 단서 및동법시행령 제170조제4항 제1호의 규정에 의하면 지방자치단체와의 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인된 경우에는 실지거래가액에 의하여 양도차익을 결정하도록 규정하고 있고, 같은조 제1항에서는 취득가액 또는 양도가액을 실지거래가액에 의할때는 다른 하나도 실지거래가액에 의하되 예외적으로 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나를 확인할 수 없을 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하고 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우의 다른 하나는동법시행령 제115조제1항 제1호 다목의 규정에 의한 기준시가에 의하여 양도차익을 결정하도록 되어 있으며, 같은법 부칙(74.12.31 법률 제2705호) 제16조(양도자산의 취득시기에 관한 의제)에는 「제23조에 규정하는 자산중 토지·건물로서 74.12.31 이전에 취득한 것은 75.1.1 에 취득한 것으로 본다(개정 81.12.31)」고 규정하고 있고, 동법시행령 부칙(74.12.31 대통령령 제7458호) 제9조(양도자산 취득가액에 관한 경과조치)에는 「74.12.31 이전에 취득한 자산의 취득가액은 75.1.1 현재의 시가(시가를 알 수 없는 때에는 75.1.1 현재의 기준시가)에 의하여 평가한 가액으로 한다.

다만, 74.12.31 이전에 취득한 자산의 실지거래된 취득가액에 74.12.31 까지의 보유기간에 의한 도매물가상승율을 곱하여 계산한 금액을 합산한 가액이 75.1.1 현재의 시가에 의하여 평가한 가액 보다 많은 경우에는 그 많은 금액을 취득가액으로 한다(개정 81.12.31)」고 규정하고 있는 바, 지방자치단체와의 거래에 해당되는 청구인의 경우국토이용관리법 제21조의7규정에 의거 강남구청장에게 토지등 거래계약신고서를 제출하면서 매매대금을 646,499,756원(총 861,300,000원중 청구인 지분 상당액)으로 신고한 바 있고 달리 감액하거나 변경한 사실이 없으므로 이를 실지양도가액으로 인정하고 취득가액은 75.1.1 현재의 의제실지거래가액으로 하여 과세한 처분은 잘못이 없다는 의견이다.

4. 쟁점이 건의 다툼은 취득당시는 특정지역이 아니었으나 양도당시는 특정지역에 소재한 쟁점토지를 지방자치단체로부터 74.12.31 이전에 취득하여 개인에게 88.9.19 양도한 데 대한 양도차익의 산정기준을 가리는 데 있다 하겠다.

5. 심리 및 판단

먼저 이 건 사실관계를 보면, 쟁점토지는 청구인이 73.1.22 서울특별시로부터 취득하였다가 88.9.19 개인에게 양도한 토지로서 양도당시에는 국세청장이 정한 특정지역(83.3.8 고시)에 해당하였으나 취득당시에는 특정지역에 해당하지 아니하였음이 매매계약서 및 부동산등기부등본과 국세청기준시가액표등 관계자료에 의해 확인되며 이점에 있어서는 처분청과 청구인간에 다툼이 없다. 다음으로 관계법령을 보면, 소득세법 부칙(74.12.31 법률 제2705호) 제16조(양도자산의 취득시기에 관한 의제)에는 “제23조에 규정하는 자산중 토지·건물로서 1974년 12월 31일 이전에 취득한 것은 1975년 1월 1일에 취득한 것으로 본다(개정 81.12.31)”고 규정되고 있고, 소득세법 시행령 부칙(74.12.31 대통령령 제7458호) 제9조(양도자산 취득가액에 관한 경과조치)에는 “1974년 12월 31일 이전에 취득한 자산의 취득가액은 1975년 1월 1일 현재의 시가(시가를 알 수 없는 때에는 1975년 1월 1일 현재의 기준시가, 이하 같다)에 의하여 평가한 가액으로 한다.

다만, 1974년 12월 31일 이전에 취득한 자산의 실지거래된 취득가액에 1974년 12월 31일 까지의 보유기간에 의한 도매물가상승율을 곱하여 계산한 금액을 합산한 가액이 1975년 1월 1일 현재의 시가에 의하여 평가한 가액보다 많은 경우에는 그 많은 금액을 취득가액으로 한다(개정 81.12.31)”고 규정되어 있으며,소득세법 시행령 제170조(양도소득금액의 조사결정) 제1항 본문에는 “법 제23조 제2항에 규정하는 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고, 어느 하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 한다”고 규정되어 있는 바,이 건의 경우 74.12.31 이전에 취득한 자산으로서 75.1.1 현재의 시가를 알 수 없는 경우로 75.1.1 현재의 기준시가(또는 물가상승감안가액이 기준시가보다 큰 경우에는 물가상승감안가액)에 의하여 취득가액이 결정되므로 양도가액 역시 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여야 한다고 해석하는 것이 동법시행령 부칙 제9조의 입법취지에 비추어 볼 때 타당하다고 할 것이다(동지 : 국심 88서601, 88.10.25).

따라서 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하는 경우의 산정기준이 문제되는 바,소득세법 제60조를 보면 “기준시가의 결정은 대통령령이 정하는 방법에 의한다”라고 하여 기준시가의 결정방법을 대통령령에 위임하였고, 이 규정의 위임을 받은같은법 시행령 제115조제1항 제1호에서 3가지의 기준시가 결정방법을 규정하고 있으며, 위 규정(가)목에서 규정한 “배율방법에 의한 기준시가”를 적용함에 있어 취득당시 그 배율이 없는 경우가 예상되어 같은조 제3항에 “특정지역에 있는 자산으로서 취득당시 특정지역에 대한 배율이 없는 것에 있어서는 재무부령이 정한 방법에 따라 환산한 가액을 취득당시의 기준시가로 한다”고 규정하였으나 위의 조문을 취득당시 특정지역으로 지정은 되고 단지 배율만 정하지 않은 경우에 적용하는 것으로 해석할 수 있는 여지가 있어 87.5.8 자로 본 규정을 “취득당시 특정지역에 해당하지 아니하여 배율이 없는 것에 있어서는 ...”으로 개정함으로써 종전의 문제점을 보완하였는 바, 이 건 청구인의 경우와 같이 위 개정된 시행령의 시행일인 87.5.8 이후의 양도분에 대하여서는 비록 취득당시 특정지역에 해당하지 아니한 경우라도 양도당시 특정지역에 해당한다면 위 규정이 적용되는 것으로 해석하여야 할 것이고, 따라서 양도가액은 배율방법에 의하여 평가한 가액으로, 취득가액은 재무부령이 규정(소득세법 시행규칙 제56조의5)한 환산가액 방법에 따라 그 취득가액을 결정하여야 할 것이다. (동지 : 국심 89서922, 89.8.29 등)

6. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 있다고 인정되므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.