토지의 양도시기를 89.4.27로 보아 토지의 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 양도소득세를 과세한 처분의 당부(기각)

환지청산금이 취득원가가 아니고 양도차익계산시 필요경비에 해당되기 때문에 동 청산금의 지급납부시기가 취득 또는 양도시기의 기산일과는 무관하므로 쟁점토지의 양도시기를 잔금청산일로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다는 의견을 제시함.

1. 원처분 개요청구인은 경기도 구리시 OO동 OOOO OOO 체비지 예정면적 506㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 86.6.19 청구외 경기도 구리시로부터 취득하여 89.4.27 청구외 OOOOO보험주식회사에 양도하고 자산양도차익예정신고 또는 과세표준확정신고를 이행하지 아니하였다.처분청은 청구인이 86.6.19 쟁점토지를 경기도 구리시로부터 136,888,946원에 취득하여 89.4.27 OOOOO보험주식회사에 613,780,000원에 양도한 사실이 확인되고 있어 법인과의 거래로 보아 93.5.10 청구인에게 양도소득세 285,554,530원 및 동 방위세 57,110,920원을 결정고지 하였다.청구인은 이에 불복하여 93.7.2 심사청구를 거쳐 93.9.28 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견가. 청구주장청구인은 쟁점토지를 86.6.19 경기도 구리시로부터 취득하여 89.4.27 OOOOO보험주식회사에 613,780,000원에 양도하고 계약특약사항으로 과도면적 9.8㎡에 대한 대금 12,000,000원이 90.1.5 청산되었기 때문에 쟁점토지의 양도시기는 90.1.5이 되고, 또한 쟁점토지의 양도가 부동산투기거래에도 해당되지 아니하므로 89.8.1 개정된소득세법 시행령 제170조제4항 제2호의 규정에 의하여 기준시가로 과세함이 타당하다는 것이다.

나. 국세청장 의견국세청장은 환지청산금이 취득원가가 아니고 양도차익계산시 필요경비에 해당되기 때문에 동 청산금의 지급납부시기가 취득 또는 양도시기의 기산일과는 무관하므로 쟁점토지의 양도시기를 잔금청산일인 89.4.27로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다는 의견을 제시하고 있다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점토지의 양도시기를 89.4.27로 보아 쟁점토지의 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 이 건 양도소득세를 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.

나. 관련법령

소득세법 제27조의 규정을 보면 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다고 규정하고 있고,같은법시행령 제53조제1항 본문에 의하면 법 제27조에 규정하는 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 대금을 청산하는 날로 한다라고 규정하면서 그 제1호에서 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일. 다만, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부 등에 기재된 등기접수일로 한다라고 규정하고 있고,같은법 제23조제4항 제1호 및 제45조 제1항 제1호에 의하면, 토지 또는 건물의 취득 및 양도가액은 당해자산의 취득 및 양도당시의 기준시가에 의함을 원칙으로 하되 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다고 규정하고, 실지거래가액에 의할 수 있는 경우로서같은법시행령 제170조(89.8.1 개정이전) 제4항 제1호(법인등과의 거래) 및 제2호(부동산투기억제를 위하여 필요하다고 국세청장이 정하는 거래 등)에서 열거하는 경우와 제3호에서 “양도자가 법 제95조(자산양도차익 예정신고) 또는 법 제100조(과세표준 확정신고)의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우”로 규정하고 있다.

다. 양도시기를 89.4.27로 보아 실지거래가액으로 과세한 처분의 당부첫째, 쟁점토지의 양도시 작성된 매매계약서에 의하면, 청구인은 89.4.20 청구외 OOOOO보험주식회사에 쟁점토지를 613,780,000원(89.4.20 계약금 및 중도금 359,000,000원, 89.4.27 잔금 254,780,000원)에 양도하기로 매매계약을 체결하고, 그 특약사항으로서 환지권리면적 증가분 9.8㎡은 추후 89.6.20경 구리시청에 청구인이 대금납부 후 매수자에게 소유권이전 해준다라고 되어 있어 쟁점토지의 양도대금 613,780,000원에는 동 환지권리면적 증가분에 대한 대금청산금은 포함되지 아니 하였음을 알 수 있다. 둘째, 당심판소가 매수자인 OOOOO보험주식회사에 쟁점토지의 취득대금(청구인 측면에서 양도대금)을 지급한 내역을 조회한 결과, OOOOO보험주식회사는 청구인외 2인으로부터 쟁점토지를 포함한 850.4㎡(청구인지분 506㎡, 청구외 OOO 지분 287.4㎡, 청구외 OOO 지분 57㎡)를 1,030,000,000원(청구인 613,780,000원, OOO 347,420,000원, OOO 68,900,000원)에 각각 취득하면서 취득대금은 양도자별로 구분하지 아니하고 89.3.20 계약금 150,000,000원, 89.4.10 중도금 450,000,000원, 89.4.27 잔금 430,000,000원을 지급하였고, 동 잔금을 지급한 후 청구인과 연락이 되지 아니하여 동 매수인이 초과면적 9.8㎡(환지확정면적 860.2㎡ - 환지예정면적 850.4㎡)에 대한 환지청산금 5,880,000원(㎡ 당 600,000원)을 90.1.5 구리시청에 직접납부한 사실이 확인되고 있다.

셋째, 청구인은 환지청산금 납부일인 90.1.5을 잔금청산일이라고 주장하고 있으나,소득세법 제45조제1항 본문 및 제2호,같은법 시행령 제94조제2항 제4호 및같은법 시행규칙 제47조제1항 제1호의 규정에서 환지청산금은 설비비와 개량비로서 양도차액의 계산시 양도가액에서 공제할 필요경비에 속한다고 규정하고 있어 환지청산금 지급일이 양도대금의 청산일은 아니므로 위 청구주장은 관련법리를 오해한 것으로 보인다. 위의 사실을 종합하여 볼 때 쟁점토지의 양도시기는 89.4.27로 확인되므로 이 당시 시행중인소득세법 시행령 제170조(89.8.1 개정 이전규정) 제4항 제1호의 규정에 의하여 확인된 실지거래가액(취득가액 136,888,946원, 양도가액 613,780,000원)으로 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다고 판단된다.

따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장 이유없으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.