연립주택의 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 양도차익을 산정할 수 있는지 여부(기각)

처분청이 연립주택의 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 것으로 보아, 취득 및 양도가액을 기준시가로 산정하여 양도소득세등을 부과한 당초처분은 정당함

1. 사실청구인이 서울특별시 양천구 OO동 OOOOO OOOO OO OOOO (대지 43.13평방미터, 건물 57.65평방미터이며 이하 “이 건 연립주택”이라 한다)를 87.7.30 취득하여 89.4.27 양도한 사실에 대하여,처분청이 취득 및 양도가액을 기준시가로 양도차익을 산정하여 90.1.16 청구인에게 88년도 귀속분 양도소득세 4,350,800원 및 동방위세 435,080원을 부과하였는 바, 청구인은 이에 불복하여 90.3.16 심사청구를 거쳐 90.6.30 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장청구인은 87.7.30 이 건 연립주택을 17,500,000원에 취득하여 89.4.27 20,000,000원에 양도하였으므로 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 양도차익을 산정한 후 해당 양도소득세등을 경정하여야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견소득세법시행령 제170조제4항 제3호 규정에서 “양도자가 법 제95조 및 법제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우”에는 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정할 수 있다고 규정하고 있고, 청구인은 이 건 연립주택을 87.7.30 17,500,000원에 취득하여 20,000,000원에 양도하였다고 주장하면서 매수자의 인감증명서 및 확인서를 제시하고 있으나, 이 건 연립주택의 소재지는 83.2.18 자로 특정지역으로 고시된 지역으로서, 토지대장에 의하면 취득당시는 195등급이었다가 양도당시는 198등급으로서 계속 지가가 상승되는 지역임에도 청구인은 양도차익이 2,500,000원뿐이라고 주장하면서 취득 및 양도가액을 입증하는 증빙서류로 매수자의 인감증명서 및 확인서를 제시하고 있으나, 이는 주관적인 증빙에 불과하고 객관적인 금융자료등 증빙서류를 제시하지 아니하고 있어서 청구인이 주장하는 실지거래가액은 신빙성이 없다고 보여지므로 처분청의 당초처분은 정당하다는 의견이다.

4. 쟁점연립주택의 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 양도차익을 산정할 수 있는지 여부를 가리는데 있다 하겠다.

5. 심리 및 판단

청구인은 이 건 연립주택을 89.4.27 양도하고소득세법 제95조및 제96조의 규정에 의하여 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 자산양도차익의 예정신고나 해당세액을 납부하지 아니하였으나, 청구인은 89과세년도 소득에 대한 확정신고기한인 90.5.31이전인 90.3.16에 청구인이 주장하는 실지거래가액을 나타내는 부동산매매계약서 사본 및 거래상대방의 확인서등을 제시하면서 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여야 한다는 심사청구서를 국세청장에게 제출한 바 있으므로, 청구인이 주장하는 실지거래가액이 진실된 것으로 확인된다면,소득세법시행령 제170조제4항 제3호 및같은법시행규칙 제82조의2제4항의 규정에 의하여 그 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정한 후, 그 과세표준과 세액을 결정할 수 있다 하겠다. (국심87서816, 87.6.29 같은취지 결정)그런데 청구인은 이 건 연립주택을 17,500,000원에 취득하여 20,000,000원에 양도하였다고 주장하면서, 그 거증으로 부동산매매계약서 사본과 거래상대방의 확인서를 제시하고 있으나, 청구인은 부동산가격이 일반적으로 상승하던 시기인 89.4월에 양도하였고 일반적으로 기준시가는 실지거래가액보다 더 낮은 것이 통례인데 청구인은 기준시가(21,857,087원)보다도 더 낮은 가액인 20,000,000원에 이 건 연립주택을 양도한 것이라고 주장하고 있고, 부동산가격은 일반적으로 상승하는 추세에 있는 사실등을 종합해 볼 때, 87.7.30에 17,500,000원에 취득한 주택을 약 2년후인 89.4월에 20,000,000원에 양도하여 2,500,000원의 매매차익을 남기고 양도하였다는 청구인의 주장은 일반사회통념으로 볼 때 받아들이기 어렵다 하겠다.

그리고 사인간에 작성된 계약서나 확인서는 그 계약서나 확인서의 용도에 따라 사실과는 다르게 작성될 수 있음을 배제할 수 없으므로, 그 계약서나 확인서에 기재된 거래가액이 반드시 확인되는 실지거래라고는 볼 수 없는 것이고, 그계약서나 확인서에 기재된 금액이 일반사회통념과 부합되지 아니할 때에는 그럴만한 특별한 이유가 있거나, 금융자료등 객관적이고 명백한 자료에 의하여 실지거래가액으로 입증되어야 할 것이다. 그러나 이 건의 경우 연립주택을 약2년동안 보유하다가 2,500,000원의 매매차익을 남기고 부동산가격이 일반적으로 상승하던 시기인 89.4월에 양도할 수밖에 없었던 특별한 이유를 발견할 수 없고, 그 계약서나 확인서에 기재된 금액이 진실이라는 구체적이고 명백한 거증자료가 없다.

따라서 처분청이 이 건 연립주택의 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 것으로 보아, 취득 및 양도가액을 기준시가로 산정하여 이 건 양도소득세등을 부과한 당초처분은 정당하다고 판단된다.

6. 결론

이 건 심판청구 심리결과 청구인의 주장은 이유없다고 인정되므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.