청구인이 쟁점부동산을 취득, 양도함으로써 285,000,000원의 미등기양도차익이 있었는지의 여부(취소)

청구법인이 취득 및 양도한 매매계약은 모두 해약되어 ○○장씨 ○○파 종중소유부동산으로 원상회복되었으므로 양도소득이 있었던 것으로 오인, 과세한 당초처분은 부당함

1. 사 실 청구법인은 경북 구미시 OO동 OOOOOO에 주소를 둔 법인으로서 경북 구미시 OO동 O OOOO외 2필지 임야 132,232평방미터를 OOO외 3인으로부터 89. 2.26 1,600,000,000원에 취득하여 89. 8. 5 동 임야중 125,620평방미터를 주식회사 OOO 사원주택조합에 1,805,000,000원에 미등기양도하므로써 285,000,000원의 양도차익이 있었다 하여 동 양도차익을 법인소득금액에 익금산입함과 동시에 특별부과세를 결정하므로써 90.10.19 청구법인에게 89사업년도 법인세 276,929,100원 및 동 방위세 40,358,810원을 결정고지하자 청구법인은 매매계약의 해약으로 인하여 위 양도차익이 없었다는 내용으로 불복하여 심사청구를 거쳐 91. 1.18 이 건 심판청구를제기하였다.

2. 청구법인 주장 청구법인은 경북 구미시 OO동 O OOOO외 2필지 임야 132,232평방미터의 부동산을 취득하여 주식회사 OOO 사원주택건설용부지로 제공하기 위하여 89. 6.20 OOO외 3인으로부터 취득하기로 계약을 체결하고 매매대금 1,600,000,000원중 계약과 동시 계약금 160,000,000원을 지급하고 89. 8. 3 과 8.12에 700,000,000원을 지급하였으나 잔금지급일전에 위 부동산이 OO장씨 OO파문중소유인 관계로 소유권이전등기를 해주지 않아 89. 9. 9 계약내용의 일부를 변경함과 동시에 400,000,000원을 문중대표 OOO에게 보관시키고 잔여분 340,000,000원은 현재까지 미지급상태이며, 89. 8. 5 위 부동산을 주식회사 OOO 사원주택조합(대표 OOO)에 양도하고 매매대금총액 1,805,000,000원을 전부 수령하였는 바, 청구법인은 90. 2.15 대구지방법원 김천지원(사건 90가단 734)에 OOO외 3인을 상대로 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라는 소를 제기하였으나 90. 8. 9 원고의 이 사건청구를 모두 기각한다라는 판결로 인하여 원인자체가 무효로 되어 청구법인은 위 부동산 취득 및 양도를 포기, 해약하였으므로 양도차익이 없었음에도 미등기양도차익이 있는 것으로 보아 과세한 것은 부당하다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 89. 6.20 체결된 매매계약서를 보면, 청구인의 대표자 OOO을 매수인으로, OOO·OOO·OOO·OOO 등 4인을 매도인으로, 대금총액은 1,600,000,000원으로 되어 있고, 89. 6.24 체결된 양도계약을 보면, 매매대금은 1,805,000,000원으로, 매도인은 청구법인 대표이사 OOO으로, 매수인은 OOO으로 되어 있으며, 90. 6. 8 위 OOO의 피의자 신문조서에도 위 부동산을 위 OOO·OOO·OOO·OOO 등 4인과 총 1,600,000,000원에 매수하는 거래계약을 89. 6.20 체결하고, 계약금 160,000,000원, 중도금 700,000,000원, 잔금중 400,000,000원을 지불하였으며, 38,000평을 총 1,805,000,000원에 (주)OOO 사원주택조합조합장 OOO에게 매도하고 매매대금 전액을 받았다고 되어 있고 매매대금 반환조치에 대한 증빙제시가 없으므로 동 부동산을 청구법인이 위 OOO외 3인으로부터 취득하여 OOO에게 유상양도한 것으로 보아 과세함은 잘못이 없다는 의견이다.

4. 쟁 점 청구인이 쟁점부동산을 취득·양도함으로써 285,000,000원의 미등기양도차익이 있었는지의 여부에 있다 하겠다.

5. 심리 및 판단

이 건 처분경위를 보면, 처분청은 청구법인이 경북 구미시 OO동 O OOOO외2필지 토지 약 132,232평방미터를 89. 2.26 1,600,000,000원에 취득하여 그중 125,620평방미터를 89. 8. 5. 1,805,000,000원에 미등기양도하므로써 285,000,000원의 양도차익이 있었다 하여 동 양도차익을 법인소득금액에 익금산입함과 동시에 특별부가세를 결정, 과세한 것임을 알 수 있고, 이에 대하여 청구법인은 위 매매계약이 해약되었음에도 양도차익에 대하여 과세한 것은 부당하다는 주장이므로 이 건 처분의 당부를 살펴본다. 우선 청구법인이 쟁점부동산을 취득, 양도한 사실내용을 보면, 청구법인은 89. 6.20 쟁점부동산의 공부상 소유자인 OOO외 3인으로부터 동 부동산을 1,600,000,000원에 매수하기로 하는 계약을 체결(89. 6.20 계약금: 160,000,000원, 89. 8. 5 중도금: 700,000,000원, 89. 8.16 잔금: 740,000,000원)한 후 계약금·중도금 및 잔금중 일부 합계 1,260,000,000원을 지급하였음이 매매계약서 및 영수증에 의거 확인되고 있으며, 89. 6.24 청구법인은 (주)OOO 사원주택조합 대표 OOO에게 쟁점부동산을 양도하기로 하는 매매계약을 체결(89. 6.24 계약금 200,000,000원, 89. 7.20 중도금 900,000,000원, 89. 8. 5 잔금 705,000,000원)한 후 동 대금 전액을 수령하였음이 확인되고 있고, 청구법인도 이에 대하여는 다툼이 없음을 알 수 있다.

그러나 청구법인이 취득한 쟁점부동산에 대한 OO장씨 OO파문중의 소송제기등으로 청구법인명의로 소유권이전이 되지 않아 청구법인은 90. 2.15 매도인 4인을 상대로 대구지방법원 김천지원에 소유권이전등기절차를 이행하라는 소를 제기하였으며, 90. 8. 9 대구지방법원 김천지원 판결(90가단734)결과 “쟁점매매계약에 의한 거래는 국토이용관리법이 정한 토지거래허가대상임에도 허가를 받지 아니하여 그 효력을 발생할 수 없다”는 내용이어서 취득 및 양도에 따른 매매계약을 해약하였다고 하면서 당초 양도자 OOO외 3인과 청구법인이 90.11.15 작성한 해약서를 제시하여 동 해약서를 확인한 바, “89. 6.24 체결한 부동산 매매계약은 거래당사자간의 합의에 의거 당시 거래부동산은 원소유자에게 원상태로 회복되며 모든 부대특약등도 동시에 파기할 것을 당사자간에 합의하고 해약한다”라는 내용이며, 제4조에서는 청구법인이 지급한 1,260,000,000원을 반제한다고 되어 있고, 청구법인과 주식회사 OOO 사원주택조합 조합장 OOO이 90.11.15 작성한 해약서 제1호에는 “89. 6.24 체결한 부동산 매매계약은 거래당사자간의 합의에 의거 당시 거래부동산은 원소유자에게 원상태로 회복되며 모든 부대특약등도 동시에 파기할 것을 당사자간에 합의하고 해약한다”라는 내용이며, 제4조에서는 청구법인이 수령한 양도대금 1,805,000,000원을 현금으로 1,160,000,000원(이자 134,659,740원 제외), 부동산 담보제공으로 400,000,000원, 공증으로 245,000,000원을 반제한다는 내용이고, 또한 91. 1. 대구직할시 동구 OO동 OOOOOO 거주 OO장씨 OO파 종친회 회장 OOO이 위 해약내용을 인증한 인증서(대구종합법률사무소 91 제225호)를 제시하고 있어 이를 확인한 바,

위 해약내용을 인정한 내용이며, 91. 3.29 주식회사 OOO 사원주택조합 조합장 OOO도 위 해약내용을 인정하는 거래사실확인서를 제시하고 있고 해약으로 인한 대금수령 및 지급도 해약서 내용대로 이행된 점등을 종합하여 볼 때 청구법인이 취득하였다가 미등기상태에서 양도한 쟁점부동산은 OO장씨 문중소유부동산임에도 불구하고 공부상 소유자에 불과한 OOO외 3인으로부터 매수계약을 체결하였으며, 더욱이 이 건 부동산은 국토이용관리법에 의한 허가지역임에도 허가없이 매매계약을 체결하는 등의 하자가 있어 청구법인이 체결하였던 취득 및 양도계약이 해약된 것으로 보여진다. 따라서 청구법인이 취득 및 양도한 매매계약은 모두 해약되어 OO장씨 OO파 종중소유부동산으로 원상회복되었음에 양도소득이 있었던 것으로 오인, 과세한 당초처분은 부당한 반면 미등기양도차익이 없었다는 청구주장은 이유있다고 판단된다.

6. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.