청구인이 주장하는 실지거래가액(양도가액 3,000,000원, 환산취득가액 2,278,000원)을 인정할 수 있는지의 여부(기각)

실지거래가액을 확인할 수 있는 매매대금 수수관련 금융자료의 제시가 없고, 위 실지양도가액 000원은 기준시가 000원의 약 24.3% 밖에 되지 아니하여 청구인 주장 양도가액은 신빙성이 없어 보이므로 기준시가에 의하여 과세한 당초처분에 잘못이 없음.

1. 원처분 개요 청구인은 부산직할시 동래구 OO동 OOOOOO 대지 1,652.6㎡ 중 4,999분지200(66㎡)을 75.9.30 취득하고, 동 지상에 신축된 건물(부산 OO시장 OO OO 48.96㎡(이하 위 대지 및 건물을 “쟁점부동산”이라 한다)를 취득하여 89.12.10 쟁점부동산을 양도하고 89.12.28 실지거래가액(양도가액 13,000,000원, 환산취득가액 2,278,000원)에 의하여 자산양도차익예정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 신고한 위 실지거래가액이 신빙성이 없다는 이유로 기준시가에 의하여 자산양도차익을 계산하여 93.1.16 청구인에게 89년 귀속 양도소득세 11,612,990원 및 동 방위세 2,501,480원을 결정고지하였는 바, 청구인은 이에 불복, 전심절차를 거쳐 93.6.10 이 건 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견 청구인은 쟁점부동산이 대지 66㎡를 75.9.30 취득하여 위 지상에 76.6.29 시장건물 48.96㎡를 신축하여 76.8.1 개장한 시장(부산OO시장)으로서 85년부터 노점상의 도로무단점용으로 시장기능의 쇠퇴에 따른 시장폐쇄, 시장폐업신고, (주)OO시장 발기인회의 해산등기등을 함에 따라 시장기능을 할 수 없게 되자, 청구인은 위 시장을 양도하려고 하였으나 원매자가 없어 부득이 13,000,000원에 양도한 것임에도, 처분청은 위 양도가액이 신빙성이 없다는 이유로 기준시가에 의하여 과세함은 부당하다고 주장하고, 위 양도가액이 사실이라는 입증자료로서 매매계약서, 거래사실확인서, 관할통장의 시장실태조사 소견서 등을 제시하고 있으며, 또한 청구인은 설령 과세한다 하더라도 기준시가에 의한 양도차익이 실지양도가액을 초과할 수 없다는 주장이다. 국세청장은 청구인이 주장하는 실지거래가액을 확인할 수 있는 매매대금 수수관련 금융자료의 제시가 없고, 위 실지양도가액 13,000,000원은 기준시가 53,356,323원의 약 24.3% 밖에 되지 아니하여 청구인 주장 양도가액은 신빙성이 없어 보이므로 기준시가에 의하여 과세한 당초처분에 잘못이 없다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

가. 이 건은 청구인이 주장하는 실지거래가액(양도가액 13,000,000원, 환산취득가액 2,278,000원)을 인정할 수 있는지의 여부를 가리는데 그 쟁점이 있다 할 것이다.

나. 먼저, 이 건 과세경위 및 청구주장 내용을 살펴보면 청구인은 위 쟁점부동산을 89.12.10 양도하고, 양도가액은 실지거래가액 13,000,000원으로, 취득가액은 기준시가에 의한 환산가액 2,278,000원으로 하여 89.12.28 자산양도차익예정신고를 하였다. 처분청은 위 신고가액이 신빙성이 없다는 이유로 기준시가에 의하여 과세하자 청구인은 검인매매계약서, 인근주민의 거래사실확인서, 동래구청장의 시장폐업신고 수리서, 관할통장의 시장실태조사 소견서등을 제시하고 실제 13,000,000원에 양도하였다는 주장인 바, 이를 살펴보면

(1) 쟁점부동산은 76.8.1 개장한 부산OO시장으로 청구인이 제시하고 있는 자료에 의하면 89.12.10 양도당시 시장으로서의 기능이 쇠퇴되어 이미 OO시장법인해산(87.9.1) 및 동래구청장의 시장폐업신고수리(88.6.21)한 상태로 시장으로서의 기능이 상실되어 청구주장과 같이 정당한 거래가 이루어지기는 어려웠을 것으로 인정되나, 청구인 주장 실지거래가액 13,000,000원은 기준시가인 53,416,320원의 약 24.3%에 지나지 아니하고,

(2) 특히, 청구인의 예정신고시 양도소득금액계산 명세서에 의하면 총양도가액 13,000,000원중 대지의 양도가액 8,970,000원은 대지의 기준시가 47,922,763원의 18.7%에 불과하여 양도당시 지가의 상승추세등을 감안하면 청구인이 신고한 대지에 대한 실지양도가액은 시장기능의 상실로는 납득되지 않는 현저히 낮은 가액(㎡당 135,909원)으로 보이므로 신빙성이 없다 할 것이다.

(3) 또한 청구인은 설령, 과세하더라도 기준시가에 의한 양도차익이 실지거래가액을 초과할 수 없다고 주장하면서 대법원판례(82누139, 83.2.22)등을 제시하고 있으나, 위 판례등은 실지거래가액(양도가액)이 분명한 경우에 적용되는 것으로 이 건과 같이 실지양도가액이 불분명한 경우에는 적용될 수 없다 할 것이다.

다. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.