청구인이 이 건 토지를 개인에게 양도하였는지 또는 법인에 양도하였는지 여부(기각)

이 건 토지의 등기부등본 기재에 의하면, 청구인에서 위 OOO 앞으로 소유권이전등기경료된 89.8.22 자로 위 법인의 대표이사인 청구외 OOO이 대물반환예약을 원인으로 한 소유권이전담보가등기를 설정한 사실이 나타나고 있는 바 관련자료를 종합해보면 청구인이 이 건 토지를 위 법인에게 양도하였다고 봄이 사실관계에 부합됨

1. 사실청구인은 서울시 서초구 OO동 OOOOOO에 주소를 둔 사람으로서 경기도 안성군 양성면 OO리 OOOO외 2필지 소재 답 계 21,011평방미터(이하 “이 건 토지”라고 한다)를 85.4.26 청구외 OOO외 3인으로부터 금 44,490,740원에 취득하여 이를 89.5.8(잔금청산일) 금 372,000,000원에 양도한 사실이 있는 바,처분청은 청구인이 이 건 토지를 등기부상으로는 청구외 OOO에게 89.8.22(등기접수일) 양도한 것으로 나타나나 실제로는 청구외 주식회사 OOO에 89.5.8 (잔금청산일) 양도한 것으로 보아 이 건 토지의 양도차익을구소득세법시행령 제170조제4항 제1호에 의거 위 실지거래가액으로 결정하여 90.9.16 자로 청구인에게 89년귀속분 양도소득세 197,696,970원 및 동 방위세 39,539,390원을 결정고지하자 청구인이 위 처분에 불복하여 90.11.14 심사청구를 거쳐 91.3.7 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장청구인은 이 건 토지를 개인인 청구외 OOO에게 양도한 것이지 법인인 청구외 주식회사 OOO에 양도한 사실이 없으므로 이 건 토지의 양도차익을 실지거래가액으로 과세함은 부당하며, 설사 이 건 토지의 양도차익을 실지거래가액으로 과세함이 정당할 경우에는 당해토지의 개량과 이용편의를 위하여 농장조성공사비등으로 314,652,488원을 지출한 바 있고, 이와 같은 사실이 청구인 제시한 장부등에 의거 확인되니 전시 고지세액을 경정하여야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견이 건의 경우 등기부상으로는 89.8.22(등기접수일) 청구외 OOO에게 양도한 것으로 되어 있으나 처분청의 조사결과 실지로는 89.5.8 (잔금청산일) 청구외 주식회사 OOO에 372,000,000원으로 양도하였음이 위 법인의 대표이사 OOO의 확인서 및 등기부상 매입자인 청구외 OOO의 확인서에 의하여 각 확인되고 있고, 취득가액은 44,490,740원에 (평당 7,000원) 취득하였음이 전소유자들의 확인서에 의하여 알 수 있으므로 전시 법 규정에 의하여 실지거래가액에 의하여 결정함은 정당한 처분이라 할 것이며,한편, 청구인은 이 건 실지거래가액으로 과세하더라도 농장조성을 위하여 지출된 개량비 등 비용 314,652,488원을 필요경비로 공제하여야 한다고 주장하면서 농지조성비지출대장등을 증빙서류로 제시하고 있으나 동 지출내용을 입증할 수 있는 금융자료 등 객관적인 자료가 없을뿐만 아니라 양도가액 372,000,000원, 취득가액 44,490,000원에 비추어 보면, 은행금리도 보충되지 아니한 사실상 손해를 보았다는 것이 되어 부동산가액이 상승추세에 있었음을 감안할 떄 이 부분 청구주장도 받아들이기는 어렵다는 의견이다.

4. 쟁점이 건 심판청구의 쟁점은 청구인이 이 건 토지를 개인(OOO)에게 양도하였는지 또는 법인(주식회사 OOO)에 양도하였는지를 가리고, 예비적 청구로서 청구인이 주장하는 농장조성공사비 314,652,488원을 필요경비로 공제할 수 있는지를 가리는 데 있다.

5. 심리 및 판단

가. 주청구에 대하여:처분청은 청구인이 이 건 토지를 등기부상으로는 89.8.22 청구외 OOO에게 양도한 것으로 나타나나 실제로는 89.5.8 (잔금청산일) 청구외 주식회사 OOO에 양도하였음이 확인된다 하여 이 건 토지의 양도차익을구소득세법시행령 제170조제4항 제1호의 규정에 의거 실지거래가액(취득가액: 44,490,740원, 양도가액: 372,000,000원)으로 결정하여 전시 1항 기재와 같이 이 건 과세한 데 대하여 청구인은 이 건 토지를 등기부상 매수인으로 나타나는 청구외 OOO에게 양도하였음을 전제로 이 건 토지의 양도차익을 기준시가로 결정하여야 한다는 주장이다.

살피건대, 청구인은 위와 같이 청구외 OOO에게 양도하였다고만 주장할뿐 이에 대한 아무런 증빙도 제시하지 아니하고 있는데 비하여 이 건의 경우첫째, 처분청이 제시한 청구외 주식회사 OOO(대표이사 OOO)의 확인서 기재에 의하면, 이 건 토지를 청구인으로부터 취득함에 있어 청구외 OOO명의로 취득하였음을 밝히고 있고,둘째, 등기부상 이 건 토지를 청구인으로부터 소유권이전등기 경료받은 위 OOO의 90.7.26 자 확인서 기재에 의하면, 이 건 토지를 청구외 주식회사 OOO에서 취득하였으나 그 지목이 농지인 관계로 자신의 명의로 소유권이전등기 경료한 것 뿐이고, 그 매매대금 역시 청구인과 위 법인간에 직접 수수하였음을 밝히고 있으며,셋째, 이 건 토지의 등기부등본 기재에 의하면, 청구인에서 위 OOO 앞으로 소유권이전등기경료된 89.8.22 자로 위 법인의 대표이사인 청구외 OOO이 대물반환예약을 원인으로 한 소유권이전담보가등기를 설정한 사실이 나타나고 있는 바,위 설시한 내용을 종합하여 보면, 청구인이 이 건 토지를 위 법인에게 양도하였다고 봄이 사실관계에 부합된다 할 것이어서 처분청이 전시 법규정에 의거 이 건 토지의 양도차익을 실지거래가액으로 결정한 처분은 적법타당하다고 판단된다.

나.

예비적 청구에 대하여:청구인은 이 건 토지를 취득하여 양도시까지 농장조성공사비등으로 금 314,652,488원을 지출한 바 있으니 동 금액을 이 건 양도차익 계산시 필요경비로 공제하여야 한다고 주장하며, 그 증빙으로 농장조성비 지출대장, 노임지급대장, 농장조성공사계약서등을 제시하므로 이를 살피건대,첫째, 청구인이 제시한 위 증빙을 보면, 농장조성비지출대장(지출내역: 노임 240,543,100원, 농장조성공사비: 40,000,000원, 기타비용: 34,109,388원, 계: 314,652,488원)은 85.9.1 부터 88.6.30 까지 위 지출대장의 보조장부인 노임대장(총지출액 240,543,000원)은 85.10.1 부터 88.6.30 까지 각 작성된 것이고, 농지조성공사계약서는 85.8.25 청구외 OOO와 공사도급금액을 40,000,000원으로 하여 계약한 것으로 나타나나 동 자료는 윈시기록된 것이 아니고 최근에 작성한 것으로 보여지는 것들이고, 더욱이 그 중 노임대장의 기재내용을 보면, 반장, 목공, 콘크리크공, 보통인부(남,여)에게 각 직종별 차이없이 일률적으로 매일 15,000원씩 계산하여 지급한 것으로 나타나는데 사회통념상 각 직종간의 임금에는 차이가 있다 할 것이어서 그 기재내용을 믿기 어렵고, 85.8.25 자 공사계약서 기재내용을 보면, 수급자가 청구외 OOO로 나타나나, 위 OOO는 사업자등록은 물론 동 공사비 40,000,000원을 수수한데 따른 부가가치세등 관련 조세를 신고, 납부한 사실이 없음을 볼 떄 청구인이 제시한 위 증빙은 그 신빙성을 인정키 어려워 이를 채증할 수 없다 하겠고,둘째, 청구인이 주장하는 바 이 건 공사비 314,652,488원은 당해토지의 취득가액 대비 707%, 그 양도가액 대비 84.6%에 달하는 금액인 바,이와 같이 많은 공사비를

들여 어떠한 공사를 하였는지를 구체적으로 밝히지 못하고 있으며,셋째, 청구인의 주장대로 위 금액을 지출하였다면 청구인은 이 건 토지를 거래함으로써 5,529,722원(양도가액 372,000,000원 - 취득가액 44,490,740원 - 취득세 및 등록세등 7,327,050원 - 농장조성비 314,652,488원)의 양도차익을 얻은 셈이 되고 위 투자금액에 대한 금융비용등을 감안하면 오히려 실질적으로는 양도차손을 얻었다는 것이 되나 청구인이 이 건 토지를 소유한 기간(85.4.26-89.5.8)중에 전국의 부동산가격이 대폭 상승한 사실에 비추어 볼 떄 청구인이 위와 같이 실질적인 양도차손을 얻었다고 보기는 어려운 바,위 설시한 내용을 종합하여 보면, 청구인이 주장하는 이 건 공사비 314,652,488원은 달리 반증없는한 그 지출사실이 불분명하다고 볼 수 밖에 없고, 따라서 처분청이 동 금액을 필요경비로 공제하지 아니한 이 건 당초처분은 잘못이 없다고 판단된다.

6. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없다고 인정되므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.