토지 1/3지분 취득가액을 환산가액으로 한 처분의 당부(기각)

이 건 토지지분의 실지취득가액은 확인되지 아니한다 할 것이고, 따라서 그 취득가액은 환산가액으로 결정하여야 할 것임

1. 사 실 청구인은 OO시 강남구 OOO동 OOOOO OOOOOOO에 주소를 둔 사람으로 81.11.28 취득한 OO시 강남구 OO동 OOOOO외 1필지 소재 대지 1,160.1평방미터(이하 “이 건 토지”라고 한다)의 1/3지분을 88.5.11 청구외 주식회사 OO상호신용금고에 양도하고 실지거래가액(취득가액: 785,000,000원, 양도가액: 1,000,000,000원)으로 양도차익을 계산하여 자산양도차익예정 신고한데 대하여 처분청은 당초 청구인의 신고내용대로 양도차익을 결정하였다가 OO지방국세청의 부동산투기관련 조사 및 감사에서 청구인의 부동산투기사실이 지적되어 통보되자 청구인이 이 건 토지의 1/3지분을 청구인의 남편(OOO)으로부터 증여받은 것으로 보아 그 취득가액이 불분명하다 하여 양도가액은 법인과의 실지거래가액(1,000,000,000원)으로, 취득가액은 환산가액(382,481,817원)으로 각 계산하여 91.2.16 청구인에게 88년귀속분 양도소득세 299,575,310원 및 동 방위세 59,915,060원을 결정고지하자 청구인이 위 처분에 불복하여 91.3.22 심사청구를 거쳐 91.7.19 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 청구인은 청구인과 청구인의 아들인 청구외 OO의 자금을 관리하여주던 청구인의 남편인 청구외 OOO이 청구인과 OO의 자금을 전소유자인 청구외 OOO에게 대여하고 받은 약속어음 42매의 합계금액 1,575,640,000원과 위 OOO부부의 소유였던 이 건 토지의 2/3지분으로 상계처리하고 OO과 청구인 앞으로 각 1/3지분씩 취득등기이전한 바 있어 청구인은 이 건 토지의 1/3지분을 785,000,000원에 취득한 것이며, 처분청에서 인정한 바 대로 OOO이 전소유자 OOO으로부터 이를 대물변제 취득하여 청구인등에게 증여한 것이 아니므로 이 건 토지 1/3지분의 실지취득가액은 785,000,000원이라고 할 것인데도 처분청이 이를 인정하지 아니하고 환산가액으로 결정하여 전시 세액을 고지함은 부당하다고 주장한다.

3. 국세청장 의견 청구인은 청구인 자금을 청구인의 남편이 관리하였으므로 이 건 토지 1/3지분은 청구인이 취득한 자산이지 청구인의 남편으로부터 받은 수증자산이 아니라고 주장하나 청구인의 자금을 청구인의 남편이 관리하였다는 거증자료의 제시가 없고, OO지방국세청의 감사시에 이 건 토지의 전소유자인 청구외 OOO은 청구인의 남편(OOO)에 대한 채무를 변제하기 위하여 이 건 토지 1/3지분을 청구인명의로 소유권이전하였음이 확인되었으므로 위 토지지분은 청구인이 청구인의 남편으로부터 수증받은 자산이라고 인정되고, 또한 청구인은 위 토지지분의 실지취득가액이 얼마인지를 확인할 수 있는 증빙자료의 제시도 없으므로 실지취득가액이 불분명하다 할 것이어서 처분청이 이 건 토지 1/3지분의 취득가액을 소득세법시행령 제170조 제1항 단서규정에 의거 환산가액으로 결정한 당초처분에는 잘못이 없다는 의견이다.

4. 쟁 점 이 건 심판청구의 쟁점은 처분청이 이건 토지 1/3지분의 취득가액을 결정함에 있어 청구인이 신고한 785,000,000원을 부인하고 환산가액으로 결정한 처분이 정당한지를 가리는 데 있다.

5. 심리 및 판단

이 건 처분경위를 보면, 청구인은 전소유자 OOO으로부터 이 건 토지지분 1/3을 취득하여 청구외 주식회사 OO상호신용금고에 1,000,000,000원에 양도하고 쌍방 실지거래가액에 의하여 자산양도차익예정신고납부한데 대하여(신고취득가액: 785,000,000원) 처분청은 당초 청구인의 신고대로 취득당시의 실지거래가액을 785,000,000원으로 인정하여 과세하였다가 OO지방국세청의 처분청에 대한 종합감사시 이건 토지 2/3지분은 당초 청구인의 남편인 OOO이 청구외 OOO에 대한 어음채권합계 1,575,640,000원에 대한 대가로 취득하여 이를 청구인과 아들 OO에게 각 1/3지분씩 증여함에 따라 청구인은 이 건 토지의 1/3지분을 증여에 의하여 취득하였으며 위 거래가액 1,575,640,000원은 특수거래로서 정상가액으로 볼 수 없어 청구인이 증여로 취득한 이 건 토지 1/3지분의 취득가액은 불분명하므로 환산가액으로 하여야 한다는 내용의 지적을 받아 위 토지지분의 양도가액은 법인과의 실지거래가액으로, 취득가액은 환산가액으로 하여 과세한 것임이 기록에 의하여 확인되는 바, 청구인은 이 건 토지 1/3지분의 취득경위에 관하여 청구인과 청구인의 아들인 OO의 자금을 관리하여 주던 청구인의 남편인 청구외 OOO이 청구인과 OO의 자금을 전소유자인 OOO에게 대여하고 약속어음 42매(액면금액 계 1,575,640,000원)을 받은 바 있는데 OOO이 이를 변제하지 못하여 OOO부부의 소유였던 이 건 토지의 2/3지분을 OO과 청구인에게 각 각 1/3지분씩 등기이전하는 대신 위 약속어음채권을 소멸시키기로 한 바 있어 청구인은 이 건 토지의 1/3지분을 785,000,000원에 취득한 것으로 보아야 할 것으로서 처분청의 주장과 같이 OOO이 전소유자들로부터 이를 대물변제로 취득하여 청구인에게

증여한 것이 아니라고 해명하면서 이 건 토지 1/3지분의 취득가액은 785,000,000원이니 이를 그 실지취득가액으로 인정하여야 하는데도 불구하고 환산가액으로 결정함은 부당하다고 주장한다. 먼저, 청구인이 이 건 토지를 남편인 청구외 OOO이 관리하던 청구인의 약속어음채권과의 교환으로 취득한 토지인지, 전소유자인 청구외 OOO부부로부터 OOO이 이를 취득하여 청구인에게 증여한 것인지에 관하여 보면, 이 건 토지중 청구인 지분의 전소유자인 청구외 OOO의 경위서에 의하면 위 OOO이 77년경부터 81년 11월말까지 청구인의 남편인 OOO으로부터 자금을 빌리고 발행교부한 약속어음 42매의 채권 1,575,640,000원 상당을 탕감하는 조건으로 OOO에게 이 건 토지에 관한 등기이전서류를 넘겨주어 전소유자 OOO으로부터 청구인에게 등기이전된 것으로 나타나고 있고, 위 OOO과 청구인의 남편OOO간에 이루어진 합의서에 의하면 OOO이 금원을 차용하고 발행교부한 위 약속어음채권의 상환을 위하여 청구인과 청구인의 아들 OO이 이 건 토지의 각 1/3지분을 취득하는 것으로 하는 내용의 합의가 청구인 및 OO을 대리한 OOO과 OOO 사이에 이루어진 것으로 되어 있을 뿐 OOO이 OOO에게 대여해준 자금의 원천이 OOO이 관리하던 청구인 및 그의 아들 OO소유이었던 자금으로부터 유래되었다는 설득력있는 객관적인 입증자료를 전혀 제시하지 못하고 있는 점 등으로 보아 청구인 주장과 같이 청구인의 이 건 토지지분취득이 OOO에 대한 청구인의 약속어음채권에 대한 변제의 일환으로서 취득한 것이라고 보기는 어렵다.

따라서 OOO이 OOO에게 그 소유의 금원을 대여하고 받은 약속어음채권의 상환조로 이 건 토지 2/3지분을 취득하여 그의 처·자인 청구인과 OO에게 이를 증여하기로 하여 청구인과 OO의 각 명의로 소유권이전등기한 것이라고 인정되므로 이 점에 관한 청구인의 주장은 이유없다. 다음으로 이 건 토지의 청구인 지분의 실지취득가액을 그 주장과 같이 785,000,000원으로 볼 것인지 여부에 관하여 보면, 청구인이 제시한 부동산매매계약서 및 전소유자 OOO의 확인서에 의하면 청구인은 OOO으로부터 이 건 토지 1/3지분을 785,000,000원에 취득한 것으로 되어 있으나 위에서 살펴본 바와 같이 OOO이 이 건 토지 1/3지분을 취득하여 청구인에게 증여한 것으로 본다면 위금액은 이 건 토지지분의 실지취득가액으로 볼 수 없는 반면 동 금액은 이 건 토지 인근에서 부동산소개업을하는 청구외 OOO이 확인하는 청구인의 이 건 토지지분 취득당시 시가인 평당 1,000,000원보다도 현저히 높은 가격인 평당 6,700,000원(785,000,000원÷116.97평)으로서 불특정다수인간에 왜곡됨이 없이 자유로이 거래되는 정상가액으로 볼 수 없다 할 것이므로 청구인의 이건 토지지분의 실지취득가액은 확인되지 아니한다 할 것이고, 따라서 그 취득가액은 환산가액으로 결정하여야 할 것이므로 이 건 당초처분이 부당하다는 청구인의 주장은 이유없다고 판단된다.

6. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.