청구인이 전소유자의 채무인 임대보증금을 대위변제한 사실이 있는지의 여부(기각)

청구인이 주장하는 임대보증금이 양도차익계산시 필요경비로 인정될 수 있는 성질의 것인지가 불명하고, 또한 기존임차인들에게 전세보증금 변제조로 12,000,000원을 지급하였다는 청구주장도 신빙성이 없다고 판단됨

1. 사 실 청구인은 서울특별시 관악구 OOO동 OOOOOO에 거주하는 사람으로 89.3.23 법원경매로 취득한 서울특별시 영등포구 OO동 OOOOOO 소재 대지 142평방미터 및 지상건물 93.48평방미터(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 89.5.15 양도하였는 바, 처분청이 청구인의 쟁점부동산거래를 재산제세조사사무처리규정 제72조 제3항 제5호에 해당하는 투기거래로 인정하고 확인한 실지거래가액(취득가액은 67,510,000원이고, 양도가액은 95,000,000원임)으로 그 양도차익을 계산하여 90.9.16 89년도 귀속분 양도소득세 16,634,100원 및 동 방위세 2,772,350원을 결정고지하자 청구인은 이에 불복 90.11.10 이의신청, 91.2.4 심사청구를 거쳐 91.5.20 이 건 심판청구를 제기한 것이다.

2. 청구인 주장 청구인은 서울지방법원 남부지원의 경매절차에 의거 89.3.23 쟁점부동산을 취득함에 있어 그 경락조건에 따라 전소유자와의 임대차계약에 의해 입주하고 있던 임차인에게 합의에 의해 전세보증금 12,000,000원을 지급하고 쟁점부동산을 명도받은 사실이 있는 바, 동 금액은 쟁점부동산 취득에 소요된 매입부대비용이므로 이 건 양도차익계산시 이를 필요경비로 공제하여야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 청구인은 구체적인 증빙을 제시하지 못하고 있을 뿐만 아니라 쟁점부동산 경락시 서울지방법원 남부지원의 임대차 조사관계서와 경락대금교부표를 살펴보면, 전세보증금은 청구외 OOO 및 OOO 각 8,000,000원, OOO, 미상으로 조사된바 있고 그 중 청구외 OOO에게만 임대차보호법에 의하여 임차 보증금 2,000,000원이 지급된 사실과 현 경락집행절차로 볼 때 청구인에게 명도책임이 있다는 주장은 신빙성이 있다고 볼 수 없을 뿐만 아니라 전 소유자의 채무인 임차보증금을 청구인이 반드시 지급할 의무가 있다고는 할 수 없을 것인 바, 청구인이 지급하였다고 하는 임차보증금 12,000,000원을 매입부대비용으로 공제하여야 한다는 청구주장은 이유가 될 수 없다는 의견이다.

4. 쟁 점 이 건 심판청구의 다툼은 청구인이 전소유자의 채무인 임대보증금을 대위변제한 사실이 있는지의 여부를 가리는 데 있다 할 것이다.

5. 심리 및 판단

청구인의 쟁점부동산거래는 취득한지 1년 이내에 양도한 단기거래로 재산제세조사사무처리규정 제72조 제3항, 제5호의 규정에 의한 투기거래에 해당되고, 그 양도차익계산방법과 확인한 취득 및 양도가액에 대하여는 처분청과 청구인간에 다툼이 없는 바, 청구인은 전소유자와 임대차계약을 체결하고 쟁점부동산에 입주하고 있던 기존임차인들에게 임대보증금변제조로 12,000,000원을 지급한 사실이 있으므로 동 금액은 양도차익계산시 필요경비로 공제하여야 한다는 주장인 반면, 처분청은 청구인이 기존임차인들에게 그 전세보증금을 지급한 사실이 확인되지 않으므로 청구주장을 받아들일 수 없다는 의견이다.

살피건대, 첫째, 쟁점부동산이 경매되기전인 88.10.28 서울지방법원 남부지원이 조사한 부동산임대차조사보고서에 의하면, 쟁점부동산의 임차인은 OOO, OOO 및 OOO 3인이고, 전세금은 OOO는 미상으로, OOO 및 OOO는 각 각 8,000,000원으로 되어 있었으나 쟁점부동산이 청구인에게 경락되어 89.2.21 작성된 경락대금교부표에 의하면 전시 임차인중 OOO에게만 소액 임차인으로서 2,000,000원이 교부된 것으로 되어 있고, 쟁점부동산이 청구인에게 경락될 당시 기존임차인들이 있었는지 여부와 그 처리방법등에 관한 내용은 그 경락허가결정서상 일체 찾아 볼 수가 없으며, 둘째, 당 심판소에서 91.7.3 청구인에게 쟁점부동산 경락당시 기존임차인들이 있었는지의 여부, 그들에 대한 명도책임이 청구인에게 있었음과 그들에게 전세보증금을 대위변제한 사실이 있음을 입증할 수 있는 증빙을 제시하여 줄 것을 요구하였으나 청구인은 91.7.19 현재까지 납득할 수 있는 소명자료를 일체 제시하지 않고 있는 바, 위와 같은 일련의 사실관계를 종합하여 볼 때 청구인이 주장하는 임대보증금이 양도차익계산시 필요경비로 인정될 수 있는 성질의 것인지가 불명하고, 또한 기존임차인들에게 전세보증금 변제조로 12,000,000원을 지급하였다는 청구주장도 신빙성이 없다고 판단된다.

6. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.