토지의 양도차익을 계산함에 있어서 취득가액을 신고된 실지거래가액에 의할 것인지 아니면 환산가액에 의할 것인지 여부(기각)

처분청은 세법상 신고된 실지거래가액이 그 진실성에 있어서 의심이 가는 경우 이를 부인하고 재조사하여 확인된 실지거래가액에 의하거나, 양도 또는 취득당시 실지거래가액만 확인되는 경우에는 확인되지 않은 양도 또는 취득가액을 환산한 가액으로 계산하거나, 기준시가에 의거 과세할 수 있는 것으로, 이 건도 이와 같은 이유 때문에 환산한 가액에 의거 과세한 것은 달리 잘못이 없음

1. 사실 청구인은 서울특별시 서초구 OO동 OOOOOOO OO OOOO에 거주하는 사람으로서, 84.8.9 전북 전주시 OO동 OOO O 도로 79평방미터중 2분의 1 및 같은동 OOO O 유지 4029평방미터중 2분의 1 합계 2,054평방미터(이하 “쟁점 토지”라 한다)를 청구외 OOO으로부터 취득하여 이를 88.12.8 청구외 재단법인 전주구 OOOOO재단에 양도하고 88.12.30 실지거래가액(취득가액 39,000,000원, 양도가액 42,700,000원)으로 예정신고한 데 대하여, 처분청은 양도가액은 인정되나 취득가액은 신빙성없다 하여 취득가액을 환산가액으로 하여 양도차익을 계산한 후 90.1.17 이 건 양도소득세 13,530,260원 및 동방위세 2,725,060원을 고지하자, 청구인은 이에 불복 90.6.18 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 청구인은 쟁점 토지를 취득(84.8.9)하기 전인 83.12.5 쟁점 토지와 인접한 -도로를 마주하고 있음- 타인 소유의 같은동 OOO O 토지를 대한주택공사에서 수용하면서 보상한 평방미터당 가액이 18,550원으로서 쟁점 토지의 평방미터당 취득가액 18,987원과는 거의 비슷하여 신고한 39,000,000원은 정당하다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 청구인은 쟁점 토지를 84.8.9 39,000,000원에 취득한 후 4년 4개월간 보유하다 보유기간 동안의 금융이자에도 미치지 못하는 3,700,000원의 양도차익을 보고 42,700,000원에 양도한 점은 그동안 부동산의 가격상승추세로 볼 때 신빙성이 없으며, 취득·양도 당시의 구체적 정황의 설명이나 대금결제에 따른 금융자료등 거증에 의해 이를 취득하였다가 사실상 손해를 보고 양도한 것임을 구체적으로 입증하지 못하고 있으므로 청구주장을 받아들이기 어렵다는 의견이다.

4. 쟁점 따라서 이 건의 다툼은 쟁점 토지의 양도차익을 계산함에 있어서 취득가액을 신고된 실지거래가액에 의할 것인지 아니면 환산가액에 의할 것인지를 가리는데 그 쟁점이 있다 할 것이다.

5. 심리 및 판단

처분청은, 청구인이 84.8.9 쟁점 토지를 청구외 OOO으로부터 취득하여 이를 88.12.8 청구외 재단법인 전주구 OOOOO재단에 양도하고 88.12.30 실지거래가액(취득가액 39,000,000원, 양도가액 42,700,000원)으로 예정신고한 데 대하여 양도가액은 법인과의 거래라 하여 인정한 반면 취득가액은 신빙성없다 하여 이를 부인하고 환산가액으로 하여 양도차익을 계산한 후 이 건 과세하였음을 알 수 있고, 이에 대하여 청구인은 쟁점 토지를 취득(84.8.9)하기 전인 83.12.5 쟁점 토지와 인접한 타인 소유의 같은동 OOO O 토지를 대한주택에서 수용하면서 보상한 평방미터당 가액이 18,550원으로서 쟁점 토지의 평방미터당 취득가액 18,987원과는 거의 유사한 가액이므로 신고한 39,000,000원은 정당하다는 주장인 바, 살피건대, 지가라는 것은 당해 토지의 형태, 규모, 주변환경 등 개별적 제요인에 의해 결정되는 것으로 같은 지역이라 하여 일률적으로 지가가 형성되는 것으로는 볼 수 없는 것이 일반적인 사실로서, 청구인은 위와 같은 일반적인 사실에도 불구하고 쟁점 토지와 인접하고 있으면서 비슷한 시기에 한국주택공사에 의해 수용된 바 있는 보상가액을 쟁점 토지의 취득가액과 유사하다 하여 이를 근거로 유추해 볼 때 쟁점 토지 취득가액은 진실한 것이 아니냐하며 이를 인정해 달라는 주장이나, 위와 같은 사정을 받아들이기에는 특단의 사정이 없는 하나의 실례가액에 불과할 뿐이고 더구나 쟁점 토지와 위의 수용 토지는 6미터 도로를 사이에 두고 마주하고 있어 상이한 주변환경을 형성하고 있는 토지로서 이로 미루어 볼 때, 쟁점 토지의 취득가액을 인정해 달라는 청구주장은 이치에 맞지 않을 뿐만 아니라 직접적인 금융자료의 제시도 없으므로 청구주장은 이유가 없는 반면, 처분청은 세법상

신고된 실지거래가액이 그 진실성에 있어서 의심이 가는 경우 이를 부인하고 재조사하여 확인된 실지거래가액에 의하거나, 양도 또는 취득당시 실지거래가액만 확인되는 경우에는 확인되지 않은 양도 또는 취득가액을 환산한 가액으로 계산하거나, 기준시가에 의거 과세할 수 있는 것으로, 이 건도 이와 같은 이유 때문에 환산한 가액에 의거 이 건 과세한 것은 달리 잘못이 없는 것으로 보인다 하겠다.

6. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.